Quels travaux de rénovation sont à la charge des propriétaires et des locataires ?

Entretenir le logement est une obligation à la fois pour le locataire et pour le propriétaire-bailleur. Le locataire doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il occupe et le propriétaire doit fournir un logement décent au locataire.

Si un dommage survient du fait d’un défaut d’entretien du locataire ou en raison d’une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n’est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge. Il peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations locatives qui n’ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l’appui.

A contrario, si le propriétaire ou le bailleur ne fournit pas un habitat en bon état, le locataire a le droit à un recours écrit, lui indiquant les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Au-delà des aspects purement réglementaires, bien entretenir un logement au quotidien permet d’éviter qu’il ne se détériore et contribue à maintenir le confort de vie et la sécurité des occupants.

Il est important de bien identifier dès le départ les devoirs du propriétaire-bailleur et du locataire dans l’entretien du logement.

Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et de ses éléments d’équipement, à l’intérieur et à l’extérieur. Il doit ainsi prendre à sa charge l’entretien et les réparations nécessaires dues à l’usure normale du logement qui sont entre autres :

• l’entretien des équipements : radiateurs, interrupteurs et prises électriques, placards (remplacement des tablettes cassés), chaudière (nettoyage de la grille, ramonage du conduit, entretien annuel par un professionnel, etc.), douche et baignoire (remplacement des tuyaux et joints), WC (remplacement des fixations sol et joints pipe, joint et colliers, débouchage) ;
• l’entretien des murs, du plafond, du sol et des fenêtres (raccord de peinture, rebouchage des trous, entretien des poignées, remplacement des vitres cassées, etc.) ;
• l’entretien courant de propreté ;
• et pour une maison, le nettoyage de la façade pour éviter la prolifération des mousses et lichens, ainsi que le désengorgement des gouttières.

Ces travaux d’entretien et de remise en état ainsi que les petites réparations à la charge de l’occupant ne peuvent pas être anticipés et donc inclus dans le loyer ni même dans les charges locatives.

Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent, en bon état d’usage pendant toute la durée du bail. Pour tout contrat de location, les travaux de réparation ou de rénovation à la charge du bailleur ou du propriétaire sont :

• le remplacement urgent d’équipements défectueux, tels que la chaudière, le chauffe-eau, les conduits d’alimentation d’eau, les fenêtres ;
• les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade de l’immeuble, etc.) ;
• les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie ou plomberie vétuste, etc.) ;
• les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation des murs, du plafond ou du plancher, pose d’une chaudière performante, etc.).

Le propriétaire-bailleur est donc chargé de financer tous les gros travaux.

Le locataire ou le propriétaire, tout dépend du type de dégradation ! Si l’origine de la dégradation vient d’une négligence du locataire, de l’usure ou d’un cas de force majeure, la personne qui prend en charge les réparations n’est pas la même.

Les dégradations du logement par négligence : à la charge du locataire

Durant toute la durée du bail, c’est le rôle et la responsabilité du locataire d’effectuer les travaux et réparations locatives. Par conséquent, toutes les dégradations provoquées par sa négligence en cours de bail sont à sa charge. Ces dommages peuvent aussi bien être dus à l’absence d’entretien qu’au manque de soin et englobent de nombreux aspects du logement.

Par exemple : des trous ou des taches sur les murs, une porte enfoncée, un revêtement de sol taché, brûlé ou abîmé, ou toute dégradation causée par les occupants du logement. Ces réparations peuvent être déduites de la caution si elles sont constatées lors de l’état des lieux de sortie du locataire.

Les dégradations du logement par vétusté : à la charge du propriétaire

C’est le propriétaire qui doit prendre en charge les dégradations induites par la vétusté c’est-à-dire l’usure naturelle due à un usage normal prolongé du logement et de ses équipements. Attention, c’est parfois difficile de faire la distinction entre vétusté et détérioration.

Pour clarifier les choses et éviter les conflits entre propriétaires et locataires, le mieux est de se référer à une grille de vétusté acceptée d’un commun accord lors de la signature du bail de location et choisie parmi les grilles ayant fait l’objet d’un accord collectif. La grille de vétusté permet de fixer des durées de vie théoriques pour les équipements et matériaux composants l’appartement ou la maison à louer ainsi que des coefficients de réduction forfaitaire annuels. Les estimations de durée de vie et les coefficients sont utiles pour définir, si besoin, le coût des réparations locatives dues par le locataire.

Les dégradations du logement en cas de force majeure : à la charge du propriétaire

Les dommages causés par une tempête, une inondation, un tremblement de terre, un incendie ou tout autre catastrophe naturelle sont des cas de force majeure. Les travaux nécessaires à la remise en état sont donc pris en charge par le propriétaire ou le bailleur et ne sont pas censés être impactés sur les loyers futurs.