Travaux en copropriété : les règles à respecter - Qualitel

Travaux privatifs ne nécessitant pas l’accord de la copropriété

En copropriété, les travaux privatifs se distinguent par leur nature interne à l’appartement ou aux espaces appartenant exclusivement à un copropriétaire, par exemple une cave ou un garage.

A contrario, les travaux d’entretien, comme un ravalement de façade ou l’entretien d’un chauffage collectif, sont des opérations communes à l’ensemble de la copropriété.

Quelle législation encadre les travaux en copropriété ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est le texte de référence en ce qui concerne l’autorisation de travaux privatifs en copropriété. Les articles 8 et 9 abordent la définition des parties communes et privatives, tandis que les articles 25 et 26 traitent spécifiquement des votes en assemblée générale (AG), notamment lors de travaux privatifs ou collectifs.

Tous travaux d’aménagement privatifs n’affectant pas les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble peuvent être entrepris sans l’accord préalable de la copropriété.

Parmi les travaux de rénovation en copropriété qui ne nécessitent pas l’accord de la copropriété, vous retrouvez :

les travaux d’amélioration de l’isolation intérieure des murs, des plafonds ou des sols d’un appartement ;
les travaux d’embellissement avec le changement de revêtements des sols et des murs ;
les travaux d’accessibilité avec la mise aux normes pour personne à mobilité réduite ;
les travaux de rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain ;
les travaux d’installation d’une nouvelle chaudière individuelle ou les travaux de modification de radiateurs.

Toutefois, pour tous ces projets, vous veillerez à respecter le règlement de copropriété et les normes en vigueur, notamment en matière de sécurité et d’isolation acoustique.

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Quelles sont les limites à la réalisation de travaux dans les parties privatives sans autorisation ?

Vous pouvez modifier l’intérieur des parties privatives comprises dans votre lot sans autorisation, sous réserve que :

les travaux ne modifient pas la destination des locaux ;
les droits des autres propriétaires ne soient ni modifiés ni impactés ;
l’aspect extérieur du bâtiment soit préservé.

Travaux en copropriété nécessitant une autorisation

Si les travaux privatifs envisagés peuvent affecter la structure du bâtiment ou ses éléments porteurs, une consultation préalable et une autorisation de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires deviennent indispensables pour prévenir tout conflit ou désagrément ultérieur. Voyons quels travaux sont concernés et pourquoi.

Dans les parties communes

Certains travaux privatifs modifient l’aspect extérieur ou les parties communes d’une copropriété.

Dans ce cas, les travaux doivent être mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire (AGO). Selon l’urgence du projet, une assemblée générale extraordinaire (AGE) peut être sollicitée. Un vote à la majorité absolue est réalisé pour obtenir l’accord de la copropriété avant travaux.

Les opérations les plus courantes qui affectent les parties communes sont :

les travaux de suppression de murs porteurs ;
l’ouverture d’un mur donnant sur les parties communes ou l’extérieur pour l’ajout d’une fenêtre ou d’une porte ;
la modification des réseaux de gaines et de canalisations des équipements communs (ventilation, chauffage, etc.), des coffres ou des têtes de cheminée ;
les travaux d’isolation phonique ou thermique contre les parties communes (couloirs, garage, etc.).

Mais que se passe-t-il si les travaux impliquent l’appropriation d’une surface de partie commune ? Cette situation survient lorsque deux appartements reliés par un couloir commun sont réunis. Dans ce cas, l’accord de la copropriété est à voter à la double majorité renforcée (deux tiers des tantièmes de la copropriété) selon l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Zoom sur le rachat de parties communes

En tant que copropriétaire, racheter des parties communes d’une résidence s’avère possible, notamment pour fusionner deux lots connectés par une zone commune. La proposition de rachat, accompagnée du prix, est alors inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Elle sera soumise au vote selon les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis. Un accompagnement par un avocat ou un notaire s’avère indispensable afin de valider que le projet ne porte atteinte ni au bâtiment ni à ses usagers. Le règlement de copropriété est ensuite modifié pour refléter le changement de statut de la partie commune en partie privative. Cette modification doit être enregistrée auprès du service de la publicité foncière.

Dans les parties privatives

Des travaux effectués dans un appartement peuvent impacter l’aspect extérieur du bâtiment, c’est le cas notamment lors de :

la création d’une porte ou d’une fenêtre ;
la fermeture d’un balcon ou la création d’une véranda à partir d’une terrasse ;
le remplacement de fenêtres ou de volets par des modèles plus performants, mais différents.

En plus de l’autorisation de la copropriété, ces travaux requièrent souvent une déclaration de travaux en mairie.

Renseignez-vous au cas par cas pour réaliser votre projet en conformité avec la loi et sans risque de mise en arrêt du chantier ou de remise en état d’origine.

Quels délais pour obtenir une autorisation de travaux en copropriété ?

Un recours peut être engagé pour toute décision votée dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal (PV) d’assemblée générale. En général, le PV d’AG est rédigé sous un mois par le syndic de copropriété. Ainsi, comptez trois mois avant de pouvoir réaliser sereinement vos travaux.

Les travaux interdits en copropriété

La plupart des travaux sollicités en immeuble peuvent obtenir l’accord de la copropriété sous réserve de respecter certaines exigences.

On ne peut donc pas à proprement parler de travaux interdits en copropriété.

Toutefois, des autorisations de travaux en bâtiment collectif peuvent être refusées pour les raisons suivantes :

non-conformité avec le règlement de copropriété ;
affectation des parties communes ;
atteinte à la structure et à la sécurité de l’immeuble ;
non-respect des normes et des réglementations en vigueur.

D’importantes informations dans le règlement de copropriété

Avant de conclure que tels ou tels travaux sont à autoriser ou non, référez-vous au règlement de votre copropriété. En effet, vous pourrez y trouver la liste exhaustive des travaux à faire autoriser par la copropriété et ceux qui ne nécessitent pas d’accord. Vous gagnerez ainsi un temps précieux !

Comment faire une demande de travaux en copropriété ?

Vous avez un projet nécessitant l’accord de la copropriété ? Voici en trois étapes comment procéder pour vous conformer à la réglementation et réaliser vos travaux en toute quiétude.

Demander la mise à l’ordre du jour du projet de travaux privatifs

Dès que le projet de travaux est clairement établi et qu’il n’est plus susceptible d’être modifié, le copropriétaire doit adresser un courrier en recommandé avec avis de réception au syndic de copropriété.

Cette lettre a pour but d’informer la copropriété du projet de travaux en cours et de faire mettre le sujet à l’ordre du jour de la prochaine AG des copropriétaires.

Attention à respecter le délai d’au moins 21 jours avant la tenue de prochaine AGO pour faire la demande !

Tous les documents disponibles peuvent être annexés au courrier. Ils aideront l’ensemble des copropriétaires et le syndic à comprendre la demande afin de voter en toute connaissance de cause : plans, études, devis, descriptif des travaux, impact sur le bâti, etc.

Si les travaux urgent ou que l’AGO vient d’avoir lieu, le copropriétaire peut solliciter à ses frais une AGE : frais de convocation, honoraires du syndic, rédaction du PV de réunion, etc.

À nouveau, le délai de 21 jours s’applique, sauf si les travaux relèvent de la sécurité. Dans ce cas, l’AGE peut avoir lieu sans délai.

Passer le projet au vote pour obtenir l’accord de la copropriété

Le jour de l’assemblée générale, le projet de travaux privatifs est présenté par le syndic de l’immeuble à tous les copropriétaires.

Des questions peuvent être posées et des précisions apportées par le copropriétaire à l’origine du projet. Ce dernier peut se faire accompagner par un professionnel de la rénovation dans le cas d’un projet d’envergure.

Quand le sujet est clair pour tout le monde, le vote se fait à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (présents, absents et représentés) selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Déposer une déclaration préalable de travaux en mairie ou une demande de permis de construire (si nécessaire)

Pour la plupart des travaux privatifs en copropriété impactant les parties communes ou les extérieurs, si le projet est approuvé, le copropriétaire peut réaliser ses travaux sans autres démarches.

Toutefois, une déclaration de travaux est parfois nécessaire lorsque le projet modifie l’aspect extérieur du bâtiment, comme un changement de fenêtres ou de volets.

La demande de permis de construire est très rare en immeuble existant, car elle concerne la construction d’extension ou encore le changement d’affectation d’un local.

Modèle de lettre pour demander une autorisation pour des travaux dans un logement en copropriété

Pour faciliter votre demande de mise à l’ordre du jour de la prochaine AG d’un projet de travaux nécessitant une autorisation de la copropriété, inspirez-vous de ce modèle :

Modèle de lettre

Que faire en cas de refus de la copropriété pour des travaux privatifs ?

Si les travaux privatifs à l’ordre du jour sont refusés lors du vote, le copropriétaire peut effectuer une demande de contestation auprès du tribunal judiciaire.

Le juge vérifiera la pertinence du refus. En général, des travaux qui ne nuisent pas aux autres copropriétaires et ne sont pas interdits dans le règlement de copropriété n’ont aucune raison d’être refusés.

De même, des travaux affectant positivement les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment peuvent également être autorisés par le juge. Cela peut être le cas d’une opération de rénovation énergétique, à travers une isolation de dalle contre le sol ou une isolation de toiture.

Sachez néanmoins que dans le cas d’un refus en lien avec des travaux de rénovation énergétique, votre copropriété a l’obligation de se conformer à la réglementation en vigueur en matière de performance énergétique.

En outre, depuis le 1^er janvier 2024, les résidences de plus de 15 ans comprenant entre 50 et 200 lots doivent progressivement élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT). Cette obligation s’appliquera à toutes les tailles de copropriétés au 1^er janvier 2025. Cette obligation est déjà d’application depuis le 1er janvier 2023 pour les résidences de plus de 200 lots.

Quelles sont les sanctions encourues lors de réalisation de travaux sans accord de la copropriété ?

Lorsqu’un projet de travaux doit être voté en assemblée générale, le copropriétaire doit s’y conformer, sinon les travaux seront réalisés illégalement.

Les autres propriétaires ont la possibilité d’informer le syndic de copropriété pour faire appliquer la loi et les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété.

Dans le cas de travaux qui n’ont pas d’impact sur la copropriété, mais qui modifient la destination du logement, une remise en état « comme à l’origine » sera exigée. L’exemple le plus fréquent correspond à la transformation d’un appartement en surface de bureaux.

Si le copropriétaire ne s’y conforme pas, un règlement à l’amiable sera tenté. En l’absence d’action du copropriétaire, un recours auprès du tribunal judiciaire dont dépend le bâtiment sera intenté.

Bon à savoir

Les travaux illégalement réalisés peuvent être contestés pendant 10 ans auprès du tribunal judiciaire. Passé ce délai, aucun recours ne sera recevable.

Vous avez un projet de travaux dans votre logement ? Vous ne savez pas si vous devez avertir votre syndic ? Voici un tableau récapitulatif pour y voir plus clair sur les autorisations de travaux en copropriété :

Vos questions autour des travaux en copropriété

Est-il obligatoire d’obtenir une validation de l’assemblée générale pour changer des fenêtres et volets ?

Le changement de fenêtres et de volets touche à l’aspect extérieur de la copropriété. Selon la loi, toute modification de cet ordre nécessite une approbation lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette démarche garantit le respect de l’esthétique de l’immeuble et assure que les travaux ne portent pas atteinte à la structure ou à l’intégrité du bâtiment. Avant de prévoir un remplacement de fenêtres ou de volets, consultez le règlement de copropriété qui peut comprendre des clauses spécifiques concernant les travaux sur les éléments visibles depuis l’extérieur.

Faut-il une autorisation d’urbanisme pour effectuer des travaux en copropriété ?

Dans le cadre de travaux en copropriété, la nécessité d’une autorisation d’urbanisme dépend de la nature et de l’ampleur des travaux envisagés. Pour des modifications mineures ne changeant pas l’aspect extérieur du bâtiment (travaux intérieurs ou de réparation), une autorisation spécifique d’urbanisme n’est généralement pas requise. Cependant, pour des travaux modifiant l’aspect extérieur de la copropriété (façade, ouverture, balcon) ou son usage (transformation de bureaux en logements par exemple), une déclaration préalable ou un permis de construire peut s’avérer nécessaire. Référez-vous au règlement d’urbanisme et au plan local d’urbanisme (PLU) pour déterminer les autorisations requises pour mettre votre projet en conformité.

Quels sont les horaires pour réaliser des travaux ?

De manière générale, les travaux bruyants dans les copropriétés sont autorisés pendant les jours ouvrés (du lundi au vendredi) et aux horaires convenus qui respectent le cadre de vie des résidents. Ces horaires sont classiquement de 8 h / 9 h à 12 h et de 14 h / 15 h à 19 h. Le samedi, les travaux sont souvent autorisés, mais avec des plages horaires plus restreintes, par exemple de 9 h à 12 h et parfois l’après-midi, mais cela dépend du règlement de copropriété et des arrêtés locaux. Les dimanches et les jours fériés, les travaux sont généralement interdits, sauf exception ou dérogation. Les horaires de réalisation des travaux sont toujours indiqués dans le règlement de copropriété qui change d’un bâtiment à un autre. Consultez-le avant de planifier vos travaux pour éviter tout conflit de voisinage ou avec le syndicat de copropriété.

Comment régulariser des travaux déjà effectués sans autorisation en copropriété ?

Une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est requise pour des travaux entrepris par un copropriétaire lorsque :

ils affectent les parties communes ;
ils modifient l’aspect extérieur du bâtiment ;
ils entrent dans le cadre de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En l’absence d’accord pour ce type de travaux, le copropriétaire peut solliciter la ratification explicite des travaux réalisés illégalement. La demande d’autorisation est ainsi faite à postériori lors d’une AG des copropriétaires. Pour être acceptés, les travaux doivent être conformes à la destination du bâtiment et votés à la majorité absolue. On parle de ratification implicite lorsque l’assemblée générale ne se prononce pas à la suite des travaux illégalement réalisés.

Travaux en copropriété et autorisation : les règles à respecter