Rénovation énergétique en copropriété : comment inciter à la prise de décision ?

Votre copropriété va faire l’objet de travaux de rénovation énergétique ? Sachez que depuis le 1^er janvier 2023, les logements ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique doivent obligatoirement créer un Carnet d’information du logement (CIL). En choisissant CLÉA, le 1^er Carnet d’information du logement en France, vous pouvez centraliser gratuitement l’ensemble des informations utiles de votre habitat.

La première étape est de comprendre comment sont actées les décisions dans une copropriété. Qui fait quoi dans la gestion d’une copropriété ? Copropriétaires (qu’ils soient occupants ou bailleurs), conseil syndical, syndic… On vous explique les rôles de chacun.

L’assemblée générale des copropriétaires dite « AG »

Elle se réunit obligatoirement une fois par an, ou plus si une assemblée générale extraordinaire est convoquée. C’est le moment où les copropriétaires se réunissent pour :

• élire à la majorité le conseil syndical et son président ;
• voter à la majorité les travaux à effectuer et proposer d’autres travaux qui ne seront pas votés immédiatement et éventuellement mis à l’ordre du jour de la prochaine AG ;
• s’exprimer publiquement sur tous les sujets concernant l’immeuble.

Tout copropriétaire a le droit de voter. Toutefois, chacun dispose d’un nombre de voix (tantièmes) fonction de la superficie de son appartement et de sa situation dans l’immeuble. Plus un lot a de tantièmes, plus son propriétaire disposera d’un nombre de voix important.

Le conseil syndical

Chapeauté par un président, le conseil syndical se compose de plusieurs copropriétaires volontaires et élus, qui représentent au quotidien les membres de l’assemblée générale. À noter, certains conseils syndicaux ne désignent pas de président. Théoriquement bien au fait des enjeux de la copropriété, le conseil syndical :

• communique et contrôle l’activité du syndic ;
• se positionne vis-à-vis des travaux proposés par le syndic ;
• donne son avis à l’assemblée générale lors du vote sur la proposition de travaux au même titre que les autres copropriétaires, occupants ou bailleurs.

Le syndic de copropriété

Le rôle du syndic de copropriété peut soit :

• être confié à une entreprise extérieure spécialisée. Ses missions, ses honoraires et la durée de sa fonction sont alors définis dans un contrat. En cas de non-respect des clauses du contrat, le syndic peut éventuellement être révoqué par les copropriétaires.
• être composé des copropriétaires qui exercent bénévolement cette mission. Cela peut être également un seul copropriétaire assurant ce rôle de manière bénévole.

Parmi ses missions, le syndic doit :

• veiller au bon fonctionnement quotidien de la copropriété (entretien, petits travaux, sécurité, ampoules à changer, sortie des poubelles, etc.) ;
• prendre en charge le volet administratif (organisation de l’AG annuelle, gestion financière, envoi des convocations et des procès-verbaux de l’AG, règlement des factures, etc.) ;
• assurer le suivi et éventuellement le recouvrement du paiement des charges de copropriété par les copropriétaires ;
• proposer au conseil syndical des pistes pour la gestion de la copropriété (mise en concurrence des entreprises de nettoyage ou de sortie des poubelles, renégociation du contrat d’entretien de la chaudière collective, entretien des espaces verts, etc.) et des travaux à effectuer (y compris les travaux de rénovation énergétique). Le syndic s’occupe également d’entrer en contact avec des professionnels et de faire réaliser études, estimations et devis travaux qu’il joindra éventuellement à la convocation de l’AG en vue de faire voter les copropriétaires.

Avant d’entamer des travaux de rénovation énergétique, il est indispensable de connaître les consommations énergétiques du bâtiment, l’état de l’isolation et la performance du système de chauffage. Pour ce faire, les copropriétaires peuvent demander un diagnostic technique global (DTG) qui informe sur l’état de l’immeuble et recense les travaux à effectuer.

Depuis loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), de nouvelles obligations réglementaires s’imposent aux copropriétés. Le diagnostic technique global, dit DTG, est obligatoire pour les immeubles :

• de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété selon l’article L 731-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ;
• faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité.

Toutes les copropriétés ont pour obligation de mettre au vote le DTG, en assemblée générale, sans pour autant le voter. L’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple de faire réaliser un DTG, mais elle n’y est pas obligée, en dehors des deux cas de figure présentés ci-dessus.

Ce document important regroupe, notamment :

• l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• l’état de la situation du syndicat de copropriétaires (par exemple, impayés de charge) ;
• l’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’audit énergétique qui renseignent sur les consommations d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre (GES) et les chantiers pour améliorer la performance énergétique globale ;
• la liste des travaux nécessaires pour conserver l’immeuble dans un bon état sur les 10 prochaines années et l’évaluation du coût de ces travaux.

Grâce au DPE ou à l’audit énergétique, les copropriétaires sont informés sur les performances thermiques de leur immeuble et les travaux recommandés pour améliorer le confort thermique et réduire les factures d’énergie (isolation des combles et de la toiture, isolation des murs par l’extérieur, changement du système de chauffage et choix du système de production d’eau chaude sanitaire, etc.).

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a précisé l’obligation de travaux de rénovation énergétique en copropriété. Toutes les copropriétés de plus de 15 ans devront progressivement élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) :

• depuis le 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• depuis le 1^er janvier 2024 pour les copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots ;
• dès le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Le PPT repose sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble. Le DPE, ainsi que le diagnostic technique global, se composent de :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau d’efficacité énergétique que les propositions de travaux permettent d’atteindre ;
• une fourchette du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
• une proposition d’échéancier pour les travaux d’économies d’énergie nécessaires dans les 10 prochaines années.

Ce plan devra être actualisé tous les 10 ans.

La loi Climat et Résilience introduit également de nouvelles conditions de mise en œuvre du fonds de travaux. Dix ans après la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux pour pouvoir payer :

• l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, si besoin, le diagnostic technique global ;
• la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
• les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
• les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire pour chaque copropriétaire.

Dans une copropriété, pour la gestion quotidienne ou les gros travaux, la question du budget est importante. Si vous êtes déterminé à faire entreprendre une rénovation énergétique, l’un de vos principaux leviers pour convaincre l’assemblée générale et le conseil syndical est la possibilité pour la copropriété de bénéficier d’aides financières. Voici les principales aides pour financer les travaux d’économie énergétique. Attention, elles font l’objet d’évolutions régulières.

Les aides privées ou publiques

MaPrimeRénov’ Copropriété

Cette aide financière fait partie du dispositif MaPrimeRénov’. Elle est réservée aux travaux effectués sur les parties communes des copropriétés, ainsi que sur les parties privatives déclarés d’intérêt collectif.

Pour qu’une copropriété bénéficie de MaPrimeRénov’ Copropriétés, elle doit remplir ces critères :

• au moins 75 % des logements doivent être la résidence principale des copropriétaires ;
• les travaux doivent permettre une amélioration significative du confort et de la performance énergétique d’au moins 35% ;
• ces derniers devront être réalisés par un professionnel RGE avec une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) ;
• la copropriété doit être immatriculée et à jour annuellement au registre national des copropriétés.

Les subventions des collectivités locales

Votre région, votre département ou votre ville peuvent aider au financement des travaux de votre copropriété. Le ou les immeubles doivent intégrer une opération comme par exemple celle de l’Opah (opération programmée d’amélioration de l’habitat) ou l’Opatb (opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments).

La prime CEE, aussi nommée prime énergie

Les copropriétés, à l’instar des particuliers, peuvent demander la prime énergie. Il faut pour cela faire acter sa demande lors de l’assemblée générale des copropriétaires en même temps que le vote des travaux de rénovation énergétique (installation d’énergies renouvelables, système de chauffage, rénovation globale, etc.). Cette aide est valable uniquement pour les habitations principales achevées depuis plus de 2 ans.

Attention, les artisans sélectionnés pour réaliser cette rénovation doivent être des professionnels RGE (Reconnu garant de l’environnement).

La TVA à taux réduit

Il est possible d’obtenir un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu des 20% habituels si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique (dépenses en faveur d’une économie d’énergie, de l’isolation thermique ou d’équipements de production d’énergie renouvelable) à deux conditions :

• que le logement soit achevé depuis plus de 2 ans au début de travaux ;
• qu’il soit affecté à un usage d’habitation uniquement.

Pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ainsi que pour la fourniture de certains équipements, il est possible de bénéficier d’un taux réduit à 10%.

MaPrimeAdapt’

Cette subvention est réservée aux propriétaires occupants et locataires du parc privé. Les syndicats de copropriété peuvent bénéficier de cette aide à l’autonomie. Pour en bénéficier, il est nécessaire de faire des travaux pour rendre accessibles les parties communes.

Les prêts à taux réduit

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Pour les travaux d’amélioration énergétique, votre copropriété peut demander cette aide permettant de souscrire un prêt à taux zéro. À noter, chaque copropriétaire peut également demander à son tour un prêt à taux zéro pour l’aider à régler le montant lié à sa quote-part, mais l’aide ne portera que sur les aspects des travaux qui concernent les parties privatives.

Pour en savoir plus sur les questions de budget et de subventions, consultez notre guide dédié aux aides financières et au financement des travaux de rénovation.

Maintenant que vous savez qui vous devez convaincre et quels dispositifs peuvent vous aider, voici des éléments pour réussir à faire acter la rénovation énergétique de votre immeuble.

Les conclusions du diagnostic technique global

Votre immeuble, s’il a été construit il y a plus de dix ans, peut disposer d’un diagnostic technique global (DTG), incluant le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cependant, ce DTG est soumis aux votes des copropriétaires. S’il est réalisé, vous pouvez donc vous appuyer dessus en soulignant que vos intentions de copropriétaire concordent avec les recommandations des professionnels.

L’utilisation du fonds de travaux obligatoire

Depuis le 1^er janvier 2017, la plupart des copropriétés doivent disposer d’un fonds de travaux géré par le syndic. Si c’est le cas pour votre copropriété, les copropriétaires ne sont peut-être pas au courant qu’ils ont déjà alimenté ce fonds avec des versements qui pourraient potentiellement être utilisés pour une rénovation énergétique.

Le décryptage de l’audit énergétique de l’immeuble

Une rénovation énergétique de la copropriété va permettre de dépenser moins à long terme, grâce aux retombées positives sur vos futures factures énergétiques. Pour avoir des projections chiffrées sur vos futures économies d’énergie, consultez l’audit énergétique de votre immeuble ou faites-en réaliser un par un professionnel. Cela peut être un argument pour les copropriétaires. À noter, le temps de retour sur investissement est parfois long, de 15 à 20 ans avant de réaliser des économies.

Notez que les logements classés F ou G doivent, depuis le 1er avril 2023, réaliser obligatoirement un audit énergétique réglementaire avant d’être proposés à la vente.

Des travaux pour réduire les factures à l’avenir et améliorer le confort des occupants

Si les autres copropriétaires ne souhaitent pas mobiliser des fonds pour des travaux qui, de leur point de vue, ne sont pas justifiés, rappelez-leur quelques constats :

• Si l’immeuble est équipé d’un chauffage collectif, la consommation élevée, liée aux déperditions de chaleur par la toiture notamment, pèse automatiquement sur la facture commune.
• Depuis le 1^er juillet 2017, dans le cas de certains travaux de rénovation, il est obligatoire de réaliser des travaux d’isolation thermique en même temps. C’est le cas pour les ravalements de façade, réfections de toiture et augmentations de la surface habitable.
• Les problèmes causés par l’humidité avec une mauvaise isolation, comme par exemple les moisissures ou les poissons d’argent, peuvent se répandre à tous les étages.
• Réaliser un bouquet de travaux visant la rénovation thermique a un effet positif sur l’ensemble de l’immeuble et permet de s’inscrire durablement vers une transition énergétique.