Surélever sa maison : tout ce qu’il faut savoir

La surélévation est une méthode d’agrandissement de maison qui consiste à ajouter un ou plusieurs étages en élevant le toit de la construction existante.

Sans empiéter sur la superficie de votre terrain ni dégrader vos extérieurs, la surélévation d’une maison de ville permet :

• la création de nouvelles pièces quand l’aménagement de combles est impossible ;
• l’optimisation du confort de vie;
• la valorisation du domicile.

Contrairement à la surélévation, une extension horizontale classique étend la maison en largeur par augmentation de l’emprise au sol.

Elle est plus simple sur le plan technique, car elle n’implique pas de modifications structurelles majeures.

Le choix entre surélévation et extension de maison dépend :

• des caractéristiques du terrain ;
• des besoins en matière de surface ;
• des réglementations locales ;
• du budget disponible ;
• des contraintes techniques.

Dans les zones urbaines, la surélévation reste une des meilleures solutions pour optimiser l’espace.

Pour mener à bien votre projet d’agrandissement, réalisez préalablement l’état des lieux de votre maison !

Outre l’étude de la faisabilité technique d’un projet de surélévation, soyez vigilant quant aux réglementations à respecter. Bien que contraignantes, les démarches administratives sont gratuites.

Permis de construire et autorisations nécessaires

Une surélévation modifie l’apparence de la maison et augmente sa surface habitable.

Dans certains cas, des autorisations administratives sont requises avant d’augmenter la hauteur de votre logement :

• la déclaration préalable de travaux est nécessaire lorsque l’augmentation de la surface de plancher est inférieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine régie par un plan local d’urbanisme – PLU). Cette démarche simplifiée est généralement rapide et vous pouvez réaliser un agrandissement de votre maison sans permis;
• le permis de construire pour une surélévation de maison devient obligatoire si la surélévation crée une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine avec un PLU). Ce permis s’impose aussi quand la hauteur totale du bâtiment dépasse les limites fixées par la réglementation locale ;
• le recours à un architecte devient obligatoire si la surface totale de la maison excède 150 m² après surélévation. En effet, la loi impose la collaboration de ce professionnel du bâtiment pour concevoir le projet et assurer sa conformité aux règles d’urbanisme.

Ces démarches peuvent prendre plusieurs mois. Ainsi, nous vous recommandons de les anticiper pour éviter tout retard dans la mise en œuvre de votre projet.

Réglementations locales et PLU

Les règles d’urbanisme varient d’une commune à l’autre et sont détaillées dans le PLU qui précise :

• les limitations concernant la hauteur des constructions ;
• les distances à respecter avec les propriétés voisines ;
• les styles architecturaux à privilégier pour préserver l’esthétique de la zone.

Votre commune impose peut-être des matériaux spécifiques pour assurer une homogénéité avec l’environnement urbain.

Vérifiez les exigences du PLU avant de vous engager dans un projet de surélévation de maison.

Réglementation environnementale

La réglementation environnementale 2020 est d’application dans le cadre des extensions et surélévations : RE2020 extension, depuis le 1^er janvier 2023.

Agrandir sa maison d’une surface supérieure à 50 m² doit respecter certaines exigences thermiques et environnementales au même titre que les constructions neuves.

Toutefois, des dispenses peuvent être octroyées selon les termes de l’arrêté du 4 août 2021 :

• pour un agrandissement inférieur ou égal à 50 m², seul le respect des exigences de moyens s’applique suivant le chapitre « Exigences de moyens RE2020 à appliquer selon la configuration » ;
• pour agrandir une maison d’une surface comprise entre 50 m² et 80 m², le respect des exigences de moyens selon les paragraphes dédiés s’applique. En outre, la surélévation doit aussi respecter le Bbio, les DH et l’Ic_construction de la RE2020 ;
• une surface de surélévation supérieure ou égale à 80 m² doit se conformer aux exigences de la RE2020 dans son intégralité à l’instar d’une construction neuve.

Choisissez une bonne isolation thermique, une ventilation efficace et des matériaux respectueux de l’environnement pour un projet conforme et un bâtiment confortable.

Estimer le prix d’une surélévation de maison est très compliqué, car de nombreux facteurs propres à chaque projet entrent en jeu. Voici la liste des éléments à considérer pour établir votre chiffrage.

Les facteurs influençant le coût d’une surélévation de maison

Les facteurs suivants impactent le coût d’une surélévation :

• la nature et la complexité des travaux, comme l’accessibilité du site, la pente du toit, la configuration initiale de la maison, l’état des fondations et les adaptations nécessaires ;
• la surface d’agrandissement, ainsi que le type de surélévation, totale ou partielle ;
• les matériaux de construction, tels qu’une ossature bois ou une structure en béton ;
• l’isolant qui dépend des objectifs de performance énergétique souhaités, ainsi que des contraintes imposées par la RE2020 extension selon la surface ajoutée ;
• le niveau de finitions et les aménagements intérieurs ;
• le type d’escalier;
• l’expertise d’un thermicien, d’un géotechnicien, voire d’un architecte peut s’avérer indispensable à la bonne réalisation d’une surélévation. Leurs honoraires impactent grandement le devis.

Le prix moyen d’une surélévation de maison au mètre carré

Le prix d’une surélévation se situe entre 1 000 € et 4 000 € TTC par mètre carré pour un projet complet incluant les aménagements. Le prix au mètre carré aura tendance à baisser légèrement avec l’augmentation de la surface d’agrandissement.

Toutefois, des travaux supplémentaires ou imprévus, comme le renforcement des fondations ou la modification de la pente du toit, peuvent augmenter ce tarif. D’où l’importance de demander plusieurs devis personnalisés à des entreprises qualifiées.

Le choix des matériaux de surélévation contribue à la durabilité et à la performance thermique de la surélévation. Il doit être bien pensé pour maîtriser la charge sur la structure existante.

Le bois est un matériau privilégié pour sa légèreté et ses performances isolantes. Il réduit les charges sur les fondations et s’intègre facilement aux structures existantes. Ainsi, il permet de surélever sa maison à un prix relativement abordable.

Adapté aux maisons dont les fondations ne peuvent pas supporter de poids supplémentaire, l’acier crée une structure solide et modulable. Toutefois, il implique une bonne isolation pour offrir un excellent confort thermique tout en répondant à la réglementation.

Bien que plus lourd, le béton est parfois incontournable pour des raisons de résistance, même s’il peut nécessiter des renforcements au niveau des fondations pour assurer la stabilité de la construction.

En ce qui concerne le choix de l’isolation, vous retrouvez les mêmes matériaux performants que pour l’isolation en rénovation de vos murs, planchers et toiture : laines minérales, ouate de cellulose, etc.

Le choix des finitions extérieures, avec un bardage par exemple, contribue à respecter les règles d’urbanisme en matière d’esthétisme et à offrir une continuité harmonieuse avec les étages inférieurs.

Les contraintes techniques d’une surélévation impliquent une attention particulière à la structure, aux fondations et aux matériaux pour garantir une mise en œuvre sûre et durable.

Étude des fondations et renforcement de la structure avant surélévation

Avant de commencer une surélévation, faites vérifier la capacité portante des fondations existantes qui n’ont généralement pas été conçues pour supporter un poids additionnel.

Selon les résultats de l’étude géotechnique, un renforcement des fondations peut s’avérer nécessaire, par exemple par la création de micropieux pour redistribuer les charges dans le sol de manière uniforme.

De plus, les murs porteurs, les poutres et les dalles doivent supporter le poids de l’étage supplémentaire, ce qui peut impliquer l’ajout de poteaux ou de poutres en acier dans les murs porteurs pour répartir la charge, voire le renforcement de la charpente.

Assemblage et contraintes d’accès

La mise en œuvre de la surélévation d’une maison de ville nécessite aussi un accès facile au toit. En effet, le chantier doit souvent être aménagé dans des espaces restreints.

L’installation de structures préfabriquées est parfois privilégiée pour accélérer les travaux et limiter les contraintes de montage en hauteur.

Toutefois, elle implique une organisation millimétrée en matière de transport et de grutage !

Résistance aux intempéries

Enfin, pendant les travaux, la partie supérieure de la maison est temporairement exposée aux intempéries.

L’entreprise chargée de vos travaux mettra en place des protections provisoires robustes pour éviter tout risque d’infiltration d’eau ou de dégradation de la structure existante.

Comme tout projet de rénovation, un projet de surélévation de maison nécessite de peser les pour et les contre.

Les avantages de l’augmentation de hauteur d’une maison

Si vous envisagez l’agrandissement de votre logement, la surélévation de maison présente de nombreux atouts :

• gain de surface sans emprise au sol, idéal sur les petits terrains ;
• valorisation immobilière en augmentant le nombre de pièces et en offrant une nouvelle esthétique au bien ;
• préservation de l’espace extérieur, contrairement aux extensions horizontales ;
• alternative au déménagement qui évite le coût, le stress et les démarches liés à ce changement, tout en répondant à un besoin d’espace.

Les inconvénients à surélever sa maison

Toutefois, voici quelques contraintes d’un projet de surélévation de maison et les solutions qui s’offrent à vous pour les limiter.

La surélévation est une opération coûteuse en raison des adaptations structurelles et des études préalables nécessaires.

Néanmoins, bien estimer vos besoins et comparer les devis pour chaque phase du projet vous aide à payer le prix juste. Par ailleurs, certaines aides financières et subventions peuvent s’appliquer si les travaux impliquent une amélioration de la performance énergétique.

De plus, le renforcement des fondations et de la structure peut complexifier et allonger la durée du chantier.

Nous vous recommandons de faire appel à un bureau d’études et à une entreprise spécialisés dans ce type de projets afin d’être guidé vers les meilleures options.

En outre, un professionnel du bâtiment vous apporte des solutions pour intégrer la surélévation de manière harmonieuse et éviter une rupture esthétique trop marquée.

Prêt à faire gagner de la hauteur à votre maison ?