Comment savoir si un terrain est constructible ?

Trouvez le relevé cadastral lié à son emplacement

Pour vérifier si le terrain qui vous intéresse est constructible, demandez en premier lieu un relevé cadastral à la mairie de la commune où est situé le terrain ou rendez-vous sur le service en ligne du Ministère de l’économie et des finances (www.cadastre.gouv.fr).

Cela vous permettra de déterminer avec précision dans quelle zone il se situe et de vérifier les limites exactes du terrain à bâtir. Chaque terrain, qu’il soit viabilisé ou non (c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone et d’assainissement), possède un numéro de cadastre qui correspond au numéro de la parcelle du terrain sur le plan.

À noter : en cas de conflit avec le voisinage, il est possible de faire réaliser un bornage par un géomètre afin de délimiter précisément votre terrain par rapport à celui de votre voisin.

Vérifiez quelles sont les règles et contraintes d’urbanisme avant de construire une maison

Pour valider cette étape de l’étude de terrain avant construction, demandez le Plan local d’urbanisme (PLU) et à défaut, le Plan d’occupation des sols (POS) ou la carte communale.

Ce document précise le découpage de la commune (habitations, cultures, zones industrielles, etc.) et vous indique les contraintes d’aménagement des abords de la propriété.

Il liste aussi les normes à respecter au niveau architectural comme le type de toiture, les matériaux, les règles de densité de construction, etc. Si le terrain est situé dans un lotissement, des règles particulières peuvent également s’appliquer.

Vous pourrez aussi vérifier si des projets (autoroute, complexe immobilier, école, etc.) sont envisagés sur le site ainsi que la situation juridique du terrain à vendre.

Pour les exigences liées à votre parcelle de terrain précisément, demandez un certificat d’urbanisme (CU) d’information. 

Renseignez-vous sur le montant de la taxe d’aménagement

Avant de vous engager dans l’achat d’un terrain, renseignez-vous sur la taxe d’aménagement. Cette information financière est importante car son montant vient s’ajouter à vos dépenses, notamment au prix des terrains et à la viabilisation éventuelle (raccordements aux différents équipements publics : réseaux d’eau potable, de gaz, d’électricité ou d’assainissement).

Contrôlez si vous avez des « servitudes » liées à votre terrain

Par exemple, vos voisins peuvent bénéficier d’un droit de passage sur votre propriété (servitude de droit privé) pour accéder à la voie publique mais c’est à vous d’en assurer tous les frais d’entretien.

Autre cas de figure pour les zones à risque : votre terrain peut être concerné par une servitude d’utilité publique qui impose des règles de construction spécifiques (taille des séparations entre les maisons, dimensions des fondations, assainissement individuel ou raccordement au tout à l’égout, jardin arboré, etc.).

Estimez la valeur du terrain inconstructible 

Pour le propriétaire qui souhaite vendre un terrain non viabilisé, comme pour le potentiel acquéreur, il est important de prendre connaissance de la valeur du foncier inconstructible. Lors d’une estimation, on prend en compte la superficie, l’état et la localisation du terrain. Une plus-value est possible si la parcelle bascule vers un zonage constructible.

Renseignez-vous sur les éventuels risques naturels et technologiques de votre terrain à bâtir auprès du service urbanisme de la mairie concernée :

• Existe-t-il un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ? En effet, la situation géographique de votre terrain peut vous exposer à des risques naturels (zone inondable, sismique, tornades, mouvements de terrain, sols argileux, incendies de forêt, etc.) ou industriels (usines chimiques, centrales nucléaires à proximité, etc.). Ceci influe sur les contraintes de construction que vous allez devoir envisager ou, dans le pire des cas, vous faire renoncer à l’acquisition d’un terrain. Demandez si un diagnostic ERP (état des risques et pollutions) du terrain a été réalisé.
• La propriété est-elle située sur une zone infestée par les termites (diagnostic termites éventuel) ?
• Est-elle placée sur une zone d’argile gonflante qui demande la construction de fondations spécifiques et donc plus onéreuses ? Référez-vous à l’étude de sol ou étude géotechnique, obligatoire depuis le 1er janvier 2020 pour tout achat ou vente d’un terrain non bâti constructible dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA).
•  Le sous-sol comporte-t-il des vides naturels (par exemple : des couches de gypse ayant été dissoutes par l’eau) ou artificiels (des anciennes carrières, des champignonnières, etc.) ?
• Une nappe phréatique qui demanderait un dallage spécifique plus coûteux est-elle identifiée sur le terrain ?
• Est-ce une zone de radon qui nécessiterait un sous-sol ventilé ? Le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. Le radon est identifié comme pouvant être la deuxième cause de cancer du poumon après le tabac et juste avant l’amiante. Le Centre international de recherche sur le cancer (CIRC) le classe parmi les cancérigènes certains.

Pour approfondir votre étude de terrain avant construction et en savoir plus sur les risques liés au terrain, consultez la brochure de l’AQC (Agence Qualité Construction).

Pour déterminer si la configuration et la topologie du terrain sont adaptées à votre future maison, 3 principaux paramètres sont à prendre en considération.

L’orientation du terrain a une influence directe sur la vue que vous aurez depuis votre fenêtre ou votre terrasse. Elle a aussi un impact sur l’exposition au soleil de votre maison ce qui joue un rôle important sur la luminosité naturelle dans les futures pièces ainsi que les apports solaires gratuits et la gestion énergétique de votre habitation. Or, la réglementation RE2020 qui succède à la RT2012 fixe un cadre et un cahier des charges dans la conception de l’habitat, notamment afin de prendre en compte les apports énergétiques liés à l’exposition solaire. Si vous souhaitez construire une maison bioclimatique, l’orientation et l’exposition aux vents sont encore plus importantes pour votre projet.

Vérifiez que votre projet de construction est compatible avec la topologie du terrain, notamment lorsqu’il ne s’agit pas d’un terrain plat.

La géométrie de la parcelle est à mettre en relation avec le vis-à-vis, la route d’accès et les différentes arrivées d’eau, d’électricité, etc. Selon la pente du terrain, pensez aux écoulements d’eaux pluviales provenant des parcelles en amont. Contrôlez l’état des murets de séparation pour repérer des signes éventuels de glissement de terrain, notamment dans le cas de terrains en terrasses. Si le sol est bosselé et irrégulier, il peut avoir été remblayé et manquer de compacité, et les fondations devront donc s’enfoncer plus profondément pour stabiliser la structure.

Pour bien choisir votre terrain, pensez à la végétation de ce dernier. La présence de quelques arbres est tout à fait agréable lorsqu’il s’agit de trouver un peu d’ombre à l’extérieur mais ils peuvent aussi réduire la luminosité dans la maison.

Les arbres et végétaux peuvent également jouer un autre rôle très important lorsqu’il s’agit de protéger l’habitation des intempéries ou des écarts climatiques. Le vent peut être une source de déperdition thermique pour votre maison. L’implantation d’une haie d’arbres bien positionnée par rapport au soleil et aux vents dominants sera une note appréciable dans votre qualité de vie.

Attention, si les arbres sont nombreux, cela témoigne peut-être de la présence d’une retenue d’eau souterraine ou d’un sol très humide ; un déboisement trop important pourrait occasionner une remontée d’eau.

Pensez bien à faire réaliser une étude de sol dite étude géotechnique. C’est une étape de l’étude de terrain avant construction à ne pas manquer. Dans la majorité des cas, une étude de sol s’impose pour la construction d’une maison. Son but est d’examiner en profondeur les caractéristiques de votre terrain et de détecter toute contrainte en amont de la construction. Vous pouvez consulter les données géo-scientifiques de votre terrain sur le site Infoterre, mais rien ne vaut une étude approfondie par un géotechnicien et que vous transmettrez au constructeur, à l’entrepreneur ou à l’architecte pour qu’ils puissent démarrer la conception et l’architecture de votre maison en prévoyant les fondations adaptées. Veillez également à bien faire suivre cette étude à l’entreprise en charge du gros œuvre et particulièrement des fondations de votre maison.

Enfin, sachez qu’avant l’ouverture du chantier de construction, vous devez avoir obtenu un permis de construire auprès de la mairie de la commune où se situe votre terrain constructible viabilisé.