Suivi de chantier : 6 conseils pour la construction d’une maison

Vous souhaitez faire construire votre maison ? Sachez que depuis le 1^er janvier 2023, les logements neufs et ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique doivent obligatoirement créer un Carnet d’information du logement (CIL). En choisissant CLÉA, le 1^er Carnet d’information du logement en France, vous pouvez centraliser gratuitement l’ensemble des informations utiles de votre habitat.

Faire construire sa maison dans le respect de la réglementation n’est pas de tout repos, quelle que soit sa taille ou son implantation (plain-pied ou à étages). En tant que maître d’ouvrage, vous observez le bon déroulement du chantier et le respect du planning de construction de la maison avec votre architecte, votre constructeur de maison ou votre entrepreneur. Tout au long du suivi de chantier, profitez-en pour échanger avec lui.

N’oubliez pas : un chantier est un lieu dangereux. La présence d’un conducteur de travaux à vos côtés est indispensable. Ce dernier est responsable de la sécurité sur votre chantier pendant toute la durée des travaux de construction.

Dans le cadre d’une construction avec un constructeur en contrat de construction (CCMI en général), les visites de l’avancée des travaux et de la future maison sont obligatoires avant tout appel de fond. Ces rendez-vous ont lieu à des moments clés du chantier de construction, quel que soit le délai de construction de la maison :

• l’ouverture de chantier ;
• l’implantation de votre maison ;
• l’achèvement des fondations;
• l’achèvement des murs ;
• la mise hors d’eau (le toit est posé) ;
• l’achèvement des cloisons et la mise hors d’air (les menuiseries sont posées : portes et fenêtres) ;
• la réception des travaux, c’est-à-dire la remise des clés.

Ces réunions rythment la construction de votre maison. C’est l’architecte ou le constructeur de maison qui les dirige. Si vous êtes en direct avec la ou les entreprises, ce rôle vous incombe.

L’objectif est de vérifier régulièrement le bon déroulement du chantier, notamment la réalisation des travaux conformément à votre demande initiale et au planning de construction prévu pour la maison. Sachez que, plus les observations sont signalées tôt, plus elles pourront être prises en compte facilement et dans les meilleurs délais. D’où l’utilité de venir régulièrement suivre la construction de la maison.

Demandez à votre professionnel, s’il ne le fait pas déjà, de vous fournir un compte-rendu après chaque réunion de chantier pour formaliser l’avancement de la construction de la maison, noter les principales décisions et les éventuelles corrections à apporter avant la fin de chantier et ajuster le planning de construction de la maison en conséquence. Dans le cas des constructeurs de maisons, les rapports des visites de chantier sont d’office prévus dans leurs missions.

Vous pouvez également prendre des notes et faire des photos de l’ensemble du chantier afin de garder des traces de l’évolution des travaux de construction de votre future maison.

Après chacune de vos visites de chantier, nous vous recommandons d’envoyer un mail récapitulatif à votre architecte, constructeur ou entrepreneur. Cela pourra lui servir de rappel. Vos demandes n’ont en effet peut-être pas été complètement enregistrées dans le feu de l’action et les délais pour la construction de la maison nécessitent peut-être d’être recalculés.

Avant même que les travaux de gros œuvre (murs, planchers, poteaux, poutres) ne démarrent, nous vous recommandons de bien vérifier sur place que l’implantation des murs et cloisons dessinée au sol correspond à celle prévue sur votre plan de construction définitif. N’hésitez pas à poser des questions à votre architecte, entrepreneur ou constructeur de maisons individuelles.

À chaque réception de facture ou appel de fonds (paiement qui marque le début d’une nouvelle phase de réalisation des travaux), rendez-vous sur le chantier avec votre architecte, constructeur ou entrepreneur, pour vérifier son état d’avancement et le respect des délais de construction de la maison. Si vous ne pouvez pas être là physiquement, n’hésitez pas à demander un rapport en photos.

C’est au constructeur de prendre contact avec vous pour le règlement de chaque appel de fonds.

En passant par un constructeur de maisons sous CCMI (contrat de construction de maison individuelle), les appels de fonds sont strictement encadrés par la loi (article R231-7 du Code de construction et de l’habitat). Leur paiement se fait en fonction du stade d’avancement de votre chantier. Demandez donc à votre constructeur de pouvoir venir constater que l’appel de fonds demandé correspond bien à l’avancée réelle des travaux de construction. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à émettre des réserves.

Attention : si vous passez par une entreprise générale du bâtiment, les appels de fonds ne sont pas encadrés par une loi. Soyez donc particulièrement vigilants et attendez que le stade d’avancement des travaux soit effectivement réalisé avant de régler l’appel de fonds demandé.

Attention, les modifications de dernière minute – changer l’emplacement d’une cloison ou fenêtre lors du chantier – sont onéreuses (impact sur votre budget initial pour la future maison). Elles peuvent même allonger le délai de construction de votre maison individuelle en décalant le planning des travaux. Il y a également de nombreuses démarches à réaliser pour faire réaliser des modifications pendant la construction. Vous allez devoir demander un devis supplémentaire à l’architecte, au constructeur ou à l’entreprise générale de travaux indiquant :

• une description exhaustive de la modification avec, si nécessaire, l’établissement du plan correspondant ;
• le montant des travaux ;
• les impacts financiers éventuels sur les autres lots ;
• l’impact éventuel de ce délai supplémentaire sur le planning de la construction et de la livraison de la maison individuelle (remise des clés). L’information sur le délai doit être la plus précise possible pour éviter les mauvaises surprises ;
• la mention selon laquelle il n’y a pas d’autres impacts financiers et calendaires que ceux mentionnés dans le devis pour les travaux convenus.

Si ces informations n’apparaissent pas précisément, ne signez pas le devis. Le risque : d’autres surcoûts et dérapages de planning peuvent être imputés à la modification du projet de construction de maison neuve et éventuellement du permis de construire initial.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement protège l’acquéreur qui a versé une somme d’argent en cas de non-démarrage du chantier. Elle empêche le constructeur de « disparaître » après avoir encaissé un acompte. Cette garantie prend fin dès l’ouverture de chantier.

La garantie de livraison

La garantie de livraison est une assurance obligatoire que le constructeur souscrit dans le cadre d’un CCMI. Une attestation doit impérativement être annexée au contrat.

Elle protège le client contre les risques de non-exécution ou de mauvaise exécution des travaux : fabrication, pose et assemblage des éléments préfabriqués.

Cette garantie prend la forme d’une caution solidaire fournie par une banque, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée.

La garantie de parfait achèvement

Une malfaçon est une anomalie, un défaut, une non-conformité, ou une imperfection de la construction. Les matériaux employés ou leur mise en œuvre peuvent en être la cause. Dans tous les cas, c’est au constructeur ou à l’entrepreneur de prendre en charge la malfaçon.

Avant d’engager des procédures plus formelles, il convient toujours de demander à l’entreprise d’intervenir pour réparer les malfaçons. Jusqu’à l’année qui suit l’achèvement des travaux, l’entreprise a de toute manière l’obligation de venir réparer les vices cachés et les défauts de conformité, à l’exception des travaux d’usure. Il s’agit de la garantie de parfait achèvement.

L’assurance dommage ouvrage (garantie décennale)

Un an après la réception des travaux, l’assurance dommages-ouvrage prend le relai pour 9 ans. Cette assurance dommages-ouvrage rembourse la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs c’est-à-dire les malfaçons qui affectent la solidité de l’ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture…).

Afin de vous assurer que ces réparations seront bien effectuées, vous pouvez adresser une mise en demeure à l’entrepreneur chargé des travaux. Spécifiez dans cette lettre recommandée sous quel délai vous souhaitez que la réalisation des travaux soit effectuée.

Si l’entrepreneur ne réagit pas, faites une lettre recommandée avec accusé de réception à envoyer à votre assureur pour déclarer le sinistre afin de faire jouer votre garantie dommages-ouvrage (à souscrire obligatoirement). Vous recevrez une offre d’indemnité sous 90 jours à accepter ou non.

Vous pouvez sinon assigner en référé le professionnel. Cette mesure d’urgence est plus rapide.

Enfin, avant la signature du contrat CCMI, pensez à vous tenir informé des emprunts en vigueur pour faire construire une maison : il existe de nombreux emprunts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné (PC), le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt employeur ou encore le prêt plan épargne logement (PEL).