Construction d’une maison : quelles sont les garanties légales et les recours ?

Vous faites construire votre maison ? Sachez que depuis le 1^er janvier 2023, les logements neufs ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique doivent obligatoirement créer un Carnet d’information du logement (CIL). En choisissant CLÉA, le 1^er Carnet d’information du logement en France, vous pouvez centraliser gratuitement l’ensemble des informations utiles de votre habitat.

Plusieurs garanties sont activées par défaut lorsque vous faites construire votre maison. Nos experts vous dressent la liste.

La garantie de parfait achèvement

Elle vous donne un an, à partir de la livraison, pour déclarer tous désordres, quelles que soient leur nature et leur importance, qui devront être corrigés par le constructeur de maisons individuelles ou l’entreprise générale. Pour cela, vous devez les notifier par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement

Elle est également obligatoire dans toute construction de logement, assure que les équipements (chaudière, volets roulants, appareils de cuisson, etc.) fonctionnent correctement. Courant sur 2 ans, elle s’active de la même façon que la précédente garantie, sur notification au constructeur ou entrepreneur.

La garantie décennale

La garantie décennale concerne la solidité et tous les éléments qui peuvent rendre le logement impropre à sa destination (fondations, murs porteurs, chauffage, etc.) et s’étend sur 10 ans à partir de la livraison. Assumée par le constructeur, elle se double d’une assurance dommages-ouvrage souscrite par vos soins. Obligatoire, cette assurance permet une réparation plus rapide des désordres constatés.

La garantie de livraison à prix et délai convenus

Elle est souscrite uniquement par le constructeur qui travaille en contrat de construction (CCMI) régi par la loi du 19 décembre 1990. Il s’agit d’une particularité de ce contrat le plus protecteur pour le consommateur.

Cette garantie vous couvre contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, en vous assurant que votre projet de construction sera bien réalisé conformément aux délais indiqués, tout en respectant le prix initialement fixé. En cas de défaillance du constructeur, la maison sera terminée dans les conditions prévues au contrat dans le respect du prix et du délai fixé. La garantie de livraison cesse ses effets lorsque les réserves formulées à la réception ont été levées.

La garantie de remboursement

Dans le cas d’un constructeur de maisons individuelles avec un contrat de construction de maisons individuelles (CCMI), elle permet au constructeur de réclamer :

• 5 % en acompte du prix convenu, à la signature du contrat ;
• 5 % en appel de fonds du prix convenu à l’obtention du permis de construire (à la discrétion du garant).

Ces fonds sont remboursés, lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date convenue, si vous vous rétractez dans les 10 jours suivant la réception du contrat et si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le 1er délai.

Vous avez formulé vos réserves lors de la réception de votre maison. Dans la plupart des cas, les réserves sont levées dans des délais raisonnables et ne posent pas de problème particulier. Si malgré tout, votre interlocuteur n’assume pas les réparations dans les délais fixés, vous disposez de plusieurs leviers contractuels et judiciaires pour le faire réagir.

Dans le cas d’un contrat de construction de maisons individuelles (CCMI)

L’arrivée à son terme de la garantie de parfait achèvement implique que les réserves aient été levées par le constructeur. Si, à l’issue de l’année suivant la réception de la maison, le constructeur n’a pas effectué les réparations, il vous reste la possibilité de porter l’affaire devant la justice.

Une mise en demeure du constructeur restée infructueuse, l’expose à la mise en œuvre de poursuites judiciaires, à son encontre. Le constructeur jugé défaillant risque de voir une autre entreprise prendre en charge la réalisation des travaux, dont il était initialement responsable, le tout à ses propres frais.

Dans le cas de marché de travaux passés avec une ou plusieurs entreprises

Après une mise en demeure restée infructueuse, vous pouvez décider de faire lever les réserves par une autre entreprise, aux frais et aux risques de l’entreprise défaillante selon l’article 41.6 du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux (CCAG travaux).

Vous pouvez aussi décider, avant la fin du délai de garantie, de prolonger le délai de garantie jusqu’à la levée complète de l’ensemble des réserves. Cette seconde solution est lourde de conséquences pour l’entreprise qui reste aussi redevable de la « garantie de parfait achèvement ».

Enfin, vous pouvez faire appel à une association de défense des consommateurs, spécialisée dans le logement ou généraliste, pour vous épauler dans vos démarches et faire respecter vos droits comme la Confédération nationale du logement ou encore Association nationale de défense des consommateurs et usagers.