Quels sont les avantages du contrat de construction de maison individuelle ?

Vous souhaitez faire construire votre maison ? Sachez que depuis le 1^er janvier 2023, les logements neufs et ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique doivent obligatoirement créer un Carnet d’information du logement (CIL). En choisissant CLÉA, le 1^er Carnet d’information du logement en France, vous pouvez centraliser gratuitement l’ensemble des informations utiles de votre habitat.

Faire construire une maison est un projet nécessitant un engagement personnel et financier important. Pour mener votre projet de construction de maison dans les meilleures conditions, il existe le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Maisons contemporaines, construction de villas, maison traditionnelle, chalet en bois, maison moderne : tous les modèles de maison peuvent être construits via ce contrat. Il est réglementé par la loi du 19 décembre 1990 et proposé par un constructeur de maison individuelle qui, dès sa signature, devient votre seul interlocuteur pendant toute la durée des travaux. Il existe deux types de contrat pour la construction de maisons neuves individuelles.

Le CCMI sans fourniture de plan

Ce contrat s’impose lorsqu’en tant que maître d’ouvrage vous fournissez des plans de maison réalisés par un architecte, un bureau d’études, un maître d’œuvre ou tout professionnel compétent. Deux cas sont possibles :

• le constructeur avec lequel vous allez signer le CCMI s’occupera de tous les travaux et livrera une construction neuve finie, propre à l’habitation selon le plan que vous aurez apporté. Il sera votre seul interlocuteur durant toutes les étapes de la construction ;
• le constructeur de maisons individuelles s’occupe des travaux de gros œuvre et vous livre une maison hors d’eau/hors d’air. Dans ce cas, vous devrez finir les travaux seul ou avec des entreprises avec qui vous signerez des marchés de travaux pour chacun des lots nécessaires à l’achèvement de la maison.

Le CCMI avec fourniture de plan

Ce contrat de construction de maisons est le plus réglementé. Il comprend la fourniture d’un plan de maison par le constructeur ou par un tiers agissant pour son compte et l’exécution de tout ou partie des travaux de construction. Si vous le souhaitez, le constructeur peut réaliser toutes les démarches administratives nécessaires à la construction d’une maison comme celles relatives au permis de construire.

Pour bien choisir votre constructeur de maison individuelle pour une maison traditionnelle, de plain-pied, contemporaine ou encore une maison moderne ou une villa, consultez notre guide.

Le constructeur choisi pour votre projet de maison est dans l’obligation de vous fournir un exemplaire du contrat, accompagné des annexes. Ce dernier doit comporter plusieurs mentions obligatoires servant à vous protéger et à bien définir le cadre de la relation :

• la situation précise du terrain et de sa superficie ;
• la conformité du projet aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire ;
• un descriptif technique et une notice d’information ;
• le prix global et définitif de la construction ;
• les modalités de paiement et les indices de révision ;
• la date d’ouverture du chantier ;
• les délais d’exécution du chantier ;
• les pénalités imputées en cas de retard de livraison de la construction neuve. Elles sont au minimum équivalentes, selon l’article R*231-14 du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH) à 1/3000 du prix global par jour de retard ;
• la faculté pour le maître d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception ;
• la justification de la garantie de remboursement ;
• les conditions suspensives.

Contrôlez que votre contrat de construction de maison neuve comprend également :

• les plans de maison et la notice descriptive détaillée visés par le constructeur ;
• les travaux non compris dans le prix convenu, chiffrés par le constructeur et indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.

Le contrat, pour être valable, doit être signé avant le début des travaux par le constructeur et par vous, maître d’ouvrage.

Faire construire sa maison et être maître d’ouvrage vous demande de :

• effectuer les démarches en amont de la construction : demande de financement, certificats d’urbanisme, permis de construire (si vous n’avez pas souhaité confier cette démarche au constructeur) ;
• souscrire une assurance dommages-ouvrage ;
• participer aux visites de chantiers organisées par le constructeur, notamment avant chaque appel de fond ;
• régler les échéances au constructeur après les avoir débloquées à la banque ;
• activer les branchements auprès des différents fournisseurs (électricité, gaz, etc.) ;
• réceptionner la construction neuve terminée.

De son côté, le constructeur de maisons individuelles s’engage à :

• être titulaire d’une garantie de livraison accordée par une société d’assurance, permettant l’achèvement des travaux en cas de défaillance et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat nécessite des paiements avant la date d’ouverture du chantier ;
• réaliser les travaux conformément aux plans de maison en respectant les règles du Code de la construction et de l’habitat (CCH) et du Code de l’urbanisme ;
• avoir une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité en cas de soucis lors de la construction ;
• livrer la construction neuve dans le délai et dans les prix convenus selon les modalités fixées dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Quant au garant, un établissement de crédit ou une société d’assurance agréée selon l’article L.231-6 du Code de la Construction et de l’Habitat, il a pour mission de :

• choisir le professionnel qui terminera les travaux en cas de défaillance du constructeur de votre villa, maison moderne, contemporaine ou encore traditionnelle ;
• supporter financièrement les différents coûts supplémentaires lors d’un retard de livraison ou à la non-exécution de certains travaux pourtant compris dans votre projet de construction de maison.

Enfin, la banque doit :

• lire et vérifier le contrat de construction de maison individuelle ;
• s’assurer ensuite que toutes les garanties obligatoires sont bien présentes dans le CCMI ;
• débloquer les fonds lors de chaque appel de fonds après accord du client qui fait réaliser la construction ;
• se procurer par le biais du constructeur l’attestation de garantie de livraison.

Le prix de la construction de la maison doit impérativement figurer sur le contrat. Celui-ci est ferme et définitif et ne pourra en aucun cas être modifié par le constructeur. Le contrat doit impérativement indiquer le coût total de votre projet de maison en mentionnant :

• le prix forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision (rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur soit les plans de maison, les garanties de livraisons et remboursement, les frais liés à l’étude du terrain, etc.) ;
• le coût des travaux « réservés » si vous avez décidé de prendre certains travaux à votre charge. Ils doivent néanmoins être décrits et chiffrés précisément, main d’œuvre et matériaux compris. C’est le cas des travaux d’adaptation au sol, les travaux de raccordements à l’égout et aux autres réseaux publics et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de votre maison ;
• les conditions de la révision du prix si celle-ci est prévue.

Concernant la révision du prix, si votre contrat la prévoit, elle doit être calculée selon l’indice BT01.

Le contrat de construction de maison individuelle encadre le paiement selon un calendrier précis.

À l’ouverture du chantier

Deux possibilités s’offrent à vous pour ces premières modalités de paiement avec :

• Dans le cas où le constructeur de maisons individuelles bénéficie de la garantie de remboursement, il pourra vous demander trois versements avant l’ouverture du chantier :
  • 5 % du prix à la signature,
  • 5 % à l’obtention du permis de construire,
  • 5 % au début des travaux.
• Si le constructeur ne bénéficie pas de la garantie de remboursement, il peut exiger 3 % du prix global en dépôt de garantie qui sera versé sur un compte dédié à cette opération et à votre nom (en tant que maître d’ouvrage) dans un organisme habilité. Les fonds déposés sont bloqués jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives. À défaut de réalisation de ces dernières dans le délai prévu par le contrat ou si vous vous rétractez dans le délai de sept jours, le dépôt de garantie vous est remboursé sans retenue, ni pénalité.

À noter : un acompte n’excédant pas 5 % du prix global du bien peut être demandé uniquement si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement.

Les conditions suspensives

Votre chantier pour faire construire une maison individuelle ne pourra démarrer que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :

• vous êtes bien propriétaire du terrain ;
• vous avez obtenu vos prêts ;
• le permis de construire est accordé ;
• vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage ;
• le constructeur de maisons individuelles est titulaire de la garantie de livraison (il doit vous délivrer une attestation nominative correspondant à votre chantier).

Le contrat de construction peut être signé avant que toutes ces conditions soient réunies. Il doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue dans le contrat, et au plus tard à l’ouverture du chantier, celui-ci sera annulé. Toute somme versée préalablement devra être intégralement remboursée.

Du déroulement à l’achèvement du chantier

Les paiements devront se faire selon l’échéancier suivant, en plus des 15 % versés à l’ouverture :

• 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l’achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d’eau, donc après la pose du toit ;
• 75 % à la mise hors d’air, après la pose des fenêtres et des cloisons ;
• 95 % à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chaufferie.

Nous vous conseillons fortement de suivre l’évolution du chantier de votre maison. Le banquier devra avoir votre accord à chaque étape des travaux pour verser les fonds au constructeur. C’est pourquoi il est important que vous soyez présent lors des rendez-vous de chantier afin de vérifier et de donner votre accord pour déclencher le paiement, mais également vérifier que les sommes correspondent à celles prévues par l’échéancier.

À la livraison de votre maison

Les 5 % restants correspondant au coût total de la construction neuve devront être payés. Ils seront à verser au constructeur après la livraison de votre bien. Deux situations s’offrent à vous lors de la livraison de votre maison.

Vous êtes accompagné d’un expert indépendant comme l’autorise le contrat de construction de maison individuelle (architecte, maître d’œuvre agréé en architecture, contrôleur technique ou ingénieur conseil) :

• si aucun dommage n’est constaté, vous devez verser les 5 % restants ;
• si des dommages sont constatés, vous devez les mentionner dans le procès-verbal et les 5 % seront bloqués en attendant la réparation par le constructeur.

Vous n’êtes pas accompagné d’un professionnel :

• vous avez un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour constater les vices apparents dans votre construction neuve. Ils devront être signalés au constructeur par lettre recommandée ;
• aucun problème n’est constaté, vous versez les 5 % à l’issue de ce délai.

Au moment de la livraison, la réception est prononcée par l’établissement d’un procès-verbal. Si vous avez des réserves, notifiez-les dans ce document. N’hésitez pas à consulter notre guide pour bien mener cette étape de réception.

Sachez qu’avec le contrat de construction de maison individuelle encadré par la loi du 19 décembre 1990, vous bénéficiez d’une garantie de livraison à prix et délai convenus. Cette garantie est souscrite uniquement dans ce cadre. Elle vous couvre des risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux et leurs conséquences. En cas de défaillance dans la réalisation et la livraison de votre maison, vous serez alors protégé. Le constructeur de votre maison pourra être mis en demeure par son garant. Vous avez, ainsi, l’assurance que votre projet de construction neuve sera bien terminé selon les délais indiqués et au prix figurant dans le contrat.

Le CCMI vous offre également une garantie de parfait achèvement. L’arrivée à terme de cette clause n’est possible qu’à partir du moment où le constructeur a effectué toutes les réparations pointées dans le procès-verbal. Si à la fin de l’année suivant la réception de votre maison, ce professionnel n’a pas effectué les travaux nécessaires, vous pouvez porter l’affaire devant la justice. Une autre entreprise pourra prendre la relève pour les travaux. La facture sera, alors, à régler par votre constructeur de maisons initial.