Le diagnostic électrique : obligation, validité, conseils

Le diagnostic électrique fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires si l’installation électrique concernée a plus de 15 ans. L’objectif de ce document est de s’assurer de la conformité de l’installation électrique intérieure et extérieure d’un bien immobilier (articles L 134-7, R. 134-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Le diagnostiqueur certifié va rechercher si le logement n’a pas d’appareils inadaptés ou vétustes et si le dispositif électrique est conforme. Pour cela, il doit pouvoir accéder à l’ensemble de l’appartement ou de la maison pour pouvoir contrôler 87 points. Seuls les constituants visibles et visitables de l’installation sont évalués, sans démontage des installations à l’exception des capots des tableaux électriques quand cela est possible.

Pour vous donner des repères, voici quelques exemples de ce que le diagnostiqueur immobilier va examiner  :

• La présence d’un appareil général de commande et de protection accessible,
• La place et l’accessibilité des interrupteurs (non placé sous un point d’eau ou au-dessus des plaques de cuisson),
• Le bon fonctionnement des sectionneurs pour couper le courant sur les différentes lignes électriques, par exemple, en cas de travaux,
• Le système prévu en cas de surintensité sur tous les circuits avec étude des fusibles, des disjoncteurs et des dispositifs différentiels,
• La présence d’une prise de terre avec à la fois la liaison équipotentielle principale (LEP) pour le logement et la liaison équipotentielle supplémentaire (LES), c’est-à-dire celle spécifique à la salle de bain. Ce système garantit l’absence de potentiel électrique entre des éléments conducteurs d’électricité et la sécurité des personnes occupant le logement (propriétaires ou locataires).
• La mise en place du conducteur de terre,
• Les classes de sécurité des matériels électriques installés dans le logement et le bon mode de pose. Par exemple, les appareils de classe I (lave-vaisselle, lave-linge, radiateurs électriques ou appliques) doivent être obligatoirement reliés à la terre.

Un rapport de diagnostic électrique est ensuite établi.

Pour aller plus loin, découvrez quels sont les radiateurs électriques les plus performants.

Les annexes de l’arrêté du 10 août 2015 mettent en garde sur les limites de ce dispositif. En effet, des vices cachés peuvent échapper au diagnostiqueur qui ne peut pas analyser les éléments non visibles pouvant s’avérer dangereux au sein des parties privatives comme des parties communes : luminaires des piscines, parties intégrées au gros œuvre ou second œuvre ou cachées par du mobilier, etc.

De même, le diagnostiqueur n’évalue pas les installations de production d’énergie électrique du générateur jusqu’au point d’injection au réseau public ou au point de raccordement aux installations intérieures. Il n’analyse pas non plus les circuits de téléphonie, de télévision, de réseau informatique, de vidéophonie, de centrale d’alarme, etc.

Combien de temps est valide un diagnostic électrique ? Le diagnostic électricité des immeubles et maisons à usage d’habitation (incluant les dépendances) est valable :

• Trois ans en cas de vente,
• Six ans en cas de location.

L’attestation doit être délivrée par un professionnel certifié. N’hésitez pas à consulter l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés à travers la France.

Le diagnostic électrique est obligatoire lors de la mise en location (depuis le 1er janvier 2018) et lors de la vente d’un logement. Un diagnostic immobilier doit obligatoirement être annexé au contrat de bail ou à la promesse de vente si l’installation électrique a plus de 15 ans. Ce document doit également faire partie du « Dossier de diagnostic technique (DDT) ».

N’oubliez pas qu’en tant que vendeur ou bailleur, si vous ne remettez pas le diagnostic électrique, vous vous exposez à des risques. Si l’acquéreur ou locataire découvre que l’installation est défectueuse, il peut engager votre responsabilité  :

• Si vous êtes vendeur, devant le tribunal de grande instance pour vices cachés (défauts cachés de l’installation),
• Si vous êtes bailleur, devant le tribunal d’instance.

Si vous êtes vendeur, vous n’avez aucune obligation de réaliser les travaux de mise en conformité recommandés par le diagnostic. Le diagnostic électrique informe votre futur acquéreur sur l’état de l’installation électrique et sur les travaux qu’il sera éventuellement amené à réaliser après l’achat.

Si vous êtes bailleur, vous êtes tenu de louer un logement respectant les critères de décence (la loi du 6 juillet 1989). Si les anomalies constatées rendent le logement « non décent », vous devez faire réaliser les travaux pour louer votre bien.

Des recommandations sont faites dans le diagnostic électrique du logement des futurs acquéreurs. Le vendeur n’a pas l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité. Une négociation liée au montant des travaux sur le prix d’achat du logement peut se faire en amont de la signature de l’acte. Nous vous conseillons de faire faire les travaux par un électricien pour un logement sain, sûr et confortable.