Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : bien le comprendre

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Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, est un diagnostic immobilier obligatoire pour la vente ou la location d’un logement. Il renseigne sur les performances énergétique et climatique d’un logement à travers une étiquette énergie et climat, allant de la classe A, soit les logements les plus économes en énergie, à G, soit les passoires thermiques.

Ce dispositif s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire les consommations énergétiques des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre pour atteindre la neutralité carbone en 2050. Cette étude thermique simplifiée porte sur cinq postes de consommations : le chauffage, la production d’eau chaude, le refroidissement ou climatisation, l’éclairage et les auxiliaires comme la ventilation mécanique (avant la réforme du DPE de 2021, seuls les 3 premiers critères étaient pris en compte). Il permet d’informer les acquéreurs et les locataires sur les performances énergétiques de leur logement et les retombées sur leurs futures factures d’énergie.

Le DPE est à la charge du propriétaire qu’il soit vendeur ou bailleur. Il s’accompagne de recommandations pour améliorer la performance du bien avec une évaluation du coût des travaux et de leur efficacité énergétique. L’objectif final est d’inciter les propriétaires à réduire leurs dépenses énergétiques et à entretenir leur habitation pour qu’elle soit de qualité.

Ce diagnostic a été complètement revu en 2021 pour proposer un nouveau DPE plus fiable, plus lisible et prenant davantage en compte les enjeux climatiques.

Cette refonte du DPE s’est faite sur le fond et la forme, le design du document ayant été revu pour le rendre plus simple à comprendre :

Le nouveau DPE présente :

• un descriptif du logement et de ses équipements ;
• les étiquettes énergie et climat ;
• l’estimation du montant moyen des factures énergétiques ;
• des informations sur le confort d’été et la qualité de la ventilation ;
• la répartition des déperditions thermiques dans le logement ;
• des conseils de bon usage de l’habitation ;
• des recommandations de travaux de rénovation selon deux niveaux d’ambition (travaux prioritaires et travaux pour un logement performant) ainsi qu’une estimation de leur coût.

Tous ces éléments permettent aux locataires, acquéreurs et propriétaires d’avoir une vision complète de l’état du logement.

Le DPE est effectué par un professionnel certifié : le diagnostiqueur immobilier.

Pour procéder aux diagnostics de performance DPE, il s’appuie sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage et de climatisation. Il réalise également le descriptif des équipements (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, auxiliaires) afin de calculer la quantité d’énergie estimée, d’évaluer les dépenses annuelles et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre produite par le logement.

Tous les calculs et vérifications effectués par les diagnostiqueurs certifiés permettent de dresser les étiquettes énergie et climat du DPE.

Avant le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’un logement était résumé par deux étiquettes indépendantes pour la consommation conventionnelle du logement en énergie primaire et l’émission de gaz à effet de serre associée.

Le grand changement introduit par le nouveau DPE réside dans le système de double-seuil des étiquettes : désormais, la nouvelle étiquette de performance énergétique est une synthèse de ces deux étiquettes et prend donc en compte à la fois l’énergie primaire et les émissions de GES. Toutefois, l’étiquette climat est toujours affichée en complément afin de sensibiliser les occupants à l’empreinte carbone de leur domicile.

Ces double-seuils impliquent également qu’un logement est classé selon sa plus mauvaise performance, que ce soit sa consommation en énergie primaire ou en gaz à effet de serre. Par exemple, si un logement consomme 195 kWh/m² d’énergie primaire sur une durée d’un an et émet 65 kg CO2 eq/m².an, il est classé D en termes d’énergie, mais E sur l’échelle climat.Son étiquette retiendra donc la note E.

La fiabilité des données

Vous êtes de plus en plus nombreux, locataires ou acquéreurs, à prendre en compte le DPE dans votre décision d’achat ou de location d’un bien immobilier. Le DPE donne une approche du niveau de performance énergétique du bâtiment, mais ne constitue ni un audit énergétique complet, ni un calcul précis des consommations du futur occupant.

Il indique des consommations théoriques, liées à un calcul conventionnel, qui ne reflètent pas forcément ce que seront les consommations réelles, qui dépendent du comportement de l’occupant et des conditions climatiques.

Le DPE vierge

Il peut également arriver que l’on vous remette un DPE « vierge » ou « blanc » daté d’avant juillet 2021 lorsque le DPE nécessitait d’être réalisé selon la méthode « sur factures » et que les factures d’énergie des 3 dernières années n’avaient pas pu être fournies. Le diagnostiqueur ne pouvait pas réaliser le DPE, et était autorisé à dresser un DPE vierge, avec la mention « consommations non exploitables ».

Avec la réforme du DPE de juillet 2021, les DPE vierges ne sont plus autorisés. Les DPE vierges réalisés entre 2013 et 2017 restaient cependant valides jusqu’à fin 2022, tandis que les DPE vierges datant de 2018 à juin 2021 sont valides lors des transactions immobilières jusqu’à fin 2024.

Le DPE en cours

Il arrive aussi que les annonces immobilières indiquent la mention DPE en cours, ce qui signifie que le diagnostic n’a pas encore été réalisé ou que les résultats du dossier de diagnostic n’ont pas encore été réceptionnés. Attention, cette situation ne peut être que provisoire car c’est une façon de contourner l’obligation de faire apparaître le DPE sur l’annonce.

Les biens non soumis au DPE

Autre limite : certains biens immobiliers ne sont pas éligibles au diagnostic de performance énergétique à cause de leur nature ou de leurs caractéristiques : on parle alors de bien non soumis au DPE ou de DPE non applicable. Il peut s’agir par exemple d’une construction provisoire, d’un monument historique ou d’une maison de moins de 50 m².

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Le DPE est valable 10 ans. Seul un diagnostiqueur certifié peut le réaliser à partir d’un logiciel réglementé. Le document est ensuite transmis à l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) et enregistré.

Cependant, avec la réforme du DPE mise en place depuis le 1er juillet 2021, les diagnostics réalisés avec l’ancienne méthode doivent être refaits avant 10 ans, selon les modalités prévues durant la période de transition :

• Les DPE antérieurs à 2018 ne sont plus valables et doivent être refaits selon les règles du nouveau DPE (les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient encore valides jusqu’au 31 décembre 2022).
• Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Sur le site de l’Ademe, vous pouvez consulter et vérifier la régularité du DPE, c’est-à-dire s’il a été réalisé par un diagnostiqueur certifié avec un logiciel réglementé. Cette plateforme spécifique permet, également, de simuler un diagnostic. Attention, cette simulation n’a pas de valeur légale.

Depuis 2006 pour la mise en vente (décret  n°2206-1147) et 2007 pour la mise en location, tout propriétaire vendeur ou bailleur doit obligatoirement fournir un diagnostic de performance énergétique à l’acquéreur ou au locataire du bien. Depuis le 1er janvier 2011, le DPE doit figurer sur l’annonce immobilière, sous peine de sanctions.

Le DPE, à la charge du vendeur ou du bailleur, est le seul diagnostic exigé dès la mise en vente. Si la date est expirée à la signature de la promesse de vente, un nouveau DPE doit être fourni.

Lors de la vente, le DPE doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique de vente.

Pour une location, il doit être obligatoirement remis à la signature du contrat de bail.

Enfin, l’étiquette énergétique doit être affichée dans le hall de certains bâtiments publics.

Pour en savoir plus, découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le DPE en location.

Conséquences sur la valeur du logement

Une fois le diagnostic effectué, le technicien émet des préconisations d’amélioration personnalisées permettant de déterminer les travaux les plus efficaces pour améliorer la performance énergétique du bien. Ces ouvrages ne sont pas obligatoires. Peu de logements en France obtiennent les meilleures notes A ou B. À l’inverse, en 2020, 17 % des habitats offraient des performances faibles avec des notes F ou G. Qualifiés de « passoires thermiques », ces biens immobiliers voient leur valeur se déprécier rapidement, surtout depuis l’augmentation du coût de l’énergie. Selon les régions et la pression immobilière, les résultats du DPE peuvent avoir une influence sur le prix de vente. Une étude réalisée par les Notaires de France a d’ailleurs montré que des appartements anciens d’étiquette énergie A-B se sont vendus en moyenne de 6 % à 22 % plus cher que les appartements d’étiquette D en 2017.

Nous vous conseillons donc de réaliser tout ou partie des travaux préconisés dans le DPE. Il existe des aides financières pour aider à financer les travaux mais aussi des prêts avantageux type éco-prêt à taux zéro, des dispositifs d’aides locales, etc. En effet, en faisant des aménagements au niveau de l’isolation et du chauffage, vous pourrez ainsi mieux valoriser votre bien. Sans ces travaux d’économie d’énergie, l’acquéreur peut vous faire baisser le prix en dressant la liste des futurs ouvrages à mener et leurs coûts.

Opposabilité du DPE

Auparavant purement informatif, le DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021 est opposable au vendeur et au bailleur. Cela signifie qu’en cas d’erreur sur le diagnostic, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut être engagée. Ce caractère opposable conforme à la loi ELAN de 2018, offre au DPE la même portée juridique que d’autres diagnostics immobiliers comme le diagnostic électrique, le diagnostic amiante et le diagnostic plomb, et renforce ainsi son rôle dans le processus de transaction immobilière. Cependant, les recommandations de travaux contenues dans le DPE conservent quant à elles une valeur purement indicative et n’impliquent aucune obligation.

Ce qui change vraiment avec l’opposabilité du DPE c’est que, désormais, un acheteur peut se retourner contre le vendeur d’un bien immobilier si l’étiquette énergie est erronée. Par exemple, si un particulier acquiert un appartement de classe énergie E alors qu’il correspond en réalité à une classe énergie F, le propriétaire sera considéré comme responsable et pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement sorte du statut de passoire thermique. Le vendeur pourra à son tour se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier risquera une condamnation par le tribunal. De la même façon, un locataire peut engager la responsabilité du bailleur s’il constate une irrégularité dans le DPE qui lui porte préjudice.

D’autre part, l’opposabilité du DPE permettra aux pouvoirs publics d’adosser plus facilement à l’étiquette de performance énergétique des dispositifs réglementaires d’obligation ou d’incitation comme l’interdiction de location des logements les plus énergivores ou des aides spécifiques à la rénovation.

Obligation d’audit énergétique pour la vente de passoire énergétique

Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique réglementaire pour la vente des maisons et des immeubles en monopropriété notés G ou F au DPE. L’audit est un outil utile dans la démarche de rénovation énergétique puisqu’il fournit des propositions de différents scénarios de travaux ainsi qu’une estimation de leur coût.

Pour les logements de classe E et D, l’obligation d’audit énergétique s’appliquera respectivement en 2025 et 2034.

Contraintes pour les propriétaires qui louent des passoires thermiques

Avec la mise en place du nouveau DPE en juillet 2021, plusieurs mesures sont prévues pour interdire progressivement la mise en location des passoires énergétiques, qui regroupent les logements ayant une note F au DPE ou une classe énergétique G :

• Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G avec une consommation annuelle d’énergie supérieure à 450 kWh/m² sont exclus du marché locatif en France métropolitaine.
• En 2025, tous les logements classés G seront retirés du marché locatif pour des raisons de décence. Ils doivent être rénovés pour améliorer leurs performances énergétiques et leur note au DPE.
• En 2028, les logements classés F seront aussi exclus de la location.
• En 2034, les logements de classe énergie E seront également concernés par l’interdiction de mise en location.

Autre mesure : avant l’échéance de l’interdiction à la location, les propriétaires bailleurs de logements F et G n’ont pas le droit d’augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail.

Les préconisations présentées à la fin du DPE, en matière d’isolation ou d’autres travaux d’amélioration des performances énergétiques ne sont en rien obligatoires. Mais ces travaux sont vivement conseillés ! Si le bilan énergétique indique des anomalies ou des recommandations de mise en conformité, prenez-les au sérieux : ces travaux peuvent s’avérer nécessaires pour parvenir à un logement économe, diminuer l’énergie consommée et donc vos factures, améliorer votre confort au quotidien… et agir en faveur de la planète  !

Qu’est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un bilan obligatoire lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Il informe sur la consommation d’énergie du logement et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE aide à comprendre les performances énergétiques d’une propriété et ses implications sur les coûts futurs de l’énergie.

Quelle est la validité d’un DPE ?

Le DPE présente une durée de validité de 10 ans à compter de sa réalisation. Cependant, avec la réforme du DPE en 2021, les diagnostics réalisés avant 2018 ne sont plus valides et les DPE effectués entre 2018 et 2021 sont valides jusqu’à fin 2024.