L’audit énergétique réglementaire : obligatoire pour les logements individuels classés F et G

L’audit énergétique réglementaire a été mis en place dans le cadre de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi « Climat et Résilience » du code de la construction et de l’habitation pour toute vente de biens énergivores dits « passoires thermiques ».

Il s’agit d’un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale des logements individuels ou immeubles collectifs d’habitation concernés. Il présente aussi les travaux d’amélioration possibles, sous forme de scénarios, et adaptés aux caractéristiques de ces logements ou immeubles.

Les différences entre l’audit énergétique réglementaire et le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il ne faut pas confondre l’audit énergétique réglementaire avec le diagnostic de performance énergétique (DPE) ! Il vient le compléter. Le DPE vise à évaluer la performance énergétique et environnementale du logement, il est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un bien. L’audit énergétique réglementaire, quant à lui, est plus précis et donne des solutions pour Il présente a minima deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes, ou en une seule, pour que les logements F ou G passent en classe C. Sauf contrainte, la première étape des travaux doit permettre de faire au moins gagner une classe énergétique, et d’atteindre au minimum la classe E. Il porte sur la structure du logement, l’état de son isolation thermique, sa consommation d’énergie, son système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage.

Les scénarios de travaux inscrits dans l’audit énergétique réglementaire sont suffisamment détaillés et adaptés aux spécificités du bâti pour permettre de faciliter la mise en place de ces travaux par les futurs acquéreurs de ces logements. Il propose également un calendrier d’exécution, une estimation du montant des travaux, souligne les économies possibles, et renseigne sur les aides financières existantes pour les travaux évoqués.

La durée de validité d’un audit énergétique réglementaire

La durée de validité de l’audit énergétique réglementaire est de 5 ans. Si le vendeur du logement entreprend des travaux d’amélioration des performances énergétiques de son logement avant sa mise en vente, il devra refaire un DPE pour connaître la nouvelle étiquette énergétique du bien pour vérifier s’il est toujours F ou G et réaliser un éventuel audit si le logement est toujours considéré comme une passoire thermique.

Les obligations légales pour les propriétaires de logements classés F et G depuis le 1er avril 2023

L’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire est entrée en vigueur le 1er avril 2023 pour les biens classés énergétiquement F ou G au regard du DPE. Elle concerne tous les biens à usage d’habitation en monopropriété, à savoir les logements individuels et les immeubles collectifs d’habitation appartenant à un seul et même propriétaire, proposés à la vente.

Peut-on vendre ou louer sans DPE ? Retrouvez nos conseils.

Les autres cas où l’audit énergétique réglementaire est obligatoire

Cette obligation va s’étendre aux autres biens, petit à petit, selon le calendrier suivant :

• À partir du 1er janvier 2025, l’audit énergétique réglementaire sera obligatoire pour la vente de logements classés E,
• Puis, dès le 1er janvier 2034 pour la vente de logements classés D.

Si vous êtes en plein processus d’achat, sachez que l’obligation de l’audit énergétique concerne les biens qui ont fait l’objet d’une promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, d’un acte de vente depuis le 1^er avril 2023.

L’importance de l’audit énergétique réglementaire pour déterminer les besoins de rénovation énergétique d’un bâtiment

L’audit énergétique réglementaire se veut le plus complet possible vis-à-vis du bien dont il fait l’objet. En effet, il présente des informations très concrètes, en s’appuyant sur le DPE et sur les données collectées lors de la visite sur site.

Il fournit notamment :

• Une estimation de la consommation conventionnelle en énergie primaire et des émissions induites de gaz à effet de serre du logement avant travaux,
• Des recommandations de travaux pour améliorer cette performance énergétique et environnementale, pour chacun des scénarios proposés,
• Une estimation de la consommation énergétique conventionnelle en énergie primaire et les émissions induites de GES après travaux,
• Une estimation du montant des travaux et une indication sur les aides financières mobilisables,
• Une estimation de l’impact théorique des scénarios de travaux proposés, sur la facture énergétique,
• Des informations sur les conditions d’aération, sur le confort d’été, sur le traitement des interfaces à l’occasion de chaque étape des scénarios de travaux, ou encore sur les dispositifs de pilotage.

Ce sont tous ces éléments qui facilitent la détermination des besoins en rénovation énergétique et indiquent précisément leur impact réel sur vos factures et sur l’environnement.

Découvrez notre article sur la rénovation énergétique en copropriété et nos conseils pour suivre un chantier de rénovation énergétique.

Les avantages de l’audit énergétique réglementaire obligatoire pour les particuliers

L’audit énergétique réglementaire d’un bâtiment ou d’un logement, en plus d’être obligatoire, présente des avantages pour les particuliers qui font l’acquisition d’un bien :

• Les logements dits “passoires énergétiques” ou “passoires thermiques” génèrent des factures d’énergie très importantes chaque mois. Avec l’augmentation importante des prix de l’énergie, il est intéressant d’investir dans des travaux d’amélioration des performances énergétiques,
• Les logements classés F et G émettent une quantité de gaz à effet de serre qui n’est plus acceptable avec les enjeux environnementaux actuels, à cause de l’énergie nécessaire pour les chauffer,
• L’audit énergétique vous permet une maîtrise de votre budget lors de l’achat. Vous pouvez le consulter pour établir un programme d’acquisition-rénovation. À savoir, les banques sont réticentes en vue d’un achat d’un bien F ou G, il est plus que recommandé que le coût des travaux soit inclus dans le prêt,
• Une fois votre bien acheté, vous n’aurez plus qu’à consulter l’audit énergétique pour savoir quels éléments sont les plus importants à rénover pour améliorer la classification énergétique du lieu. Cela simplifie vos travaux et évite de se tromper sur les lacunes d’isolation de votre bien.

Retrouvez nos conseils pour faire des économies d’énergie, et pour réduire vos factures d’énergie.

L’audit énergétique d’un bien se fait en plusieurs étapes par un auditeur expert.

Les étapes du processus d’audit énergétique

• Tout d’abord, une étude des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques du bâtiment, de ses équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment est réalisée. L’auditeur peut s’appuyer sur le DPE pour réaliser cette étude.
• Ensuite, une visite sur site est obligatoire par l’auditeur afin de récolter diverses informations comme des mesures et les documents justificatifs nécessaires (plans, photos, factures, diagnostics, etc).

Les méthodes utilisées pour évaluer la consommation énergétique

Enfin, l’auditeur réalise également un calcul estimatif des consommations énergétiques ainsi que des émissions de gaz à effet de serre associées.

Pour ce faire, il se base sur la méthode de calcul conventionnel du diagnostic de performance énergétique (3CL DPE 2021).

L’analyse des résultats et recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique

Une fois toutes ces informations récoltées et cet état des lieux terminé, l’auditeur va alors proposer au moins deux scénarios de travaux, détaillés en une ou plusieurs étapes.

Ces scénarios visent à garantir l’atteinte de la classe DPE prévue et définie par la loi qui encadre cet audit. Chacun de ces scénarios va également préciser une estimation de coût et des aides financières pouvant être demandées par les acquéreurs, grâce à une analyse faite par l’auditeur.

Les professionnels habilités pour réaliser un audit énergétique réglementaire

Pour réaliser l’audit énergétique réglementaire d’une maison individuelle, on peut faire appel soit :

• À un bureau d’études qualifié « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (comme la qualification OPQIBI 1905),
• À une société d’architectes et des architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation,
• À un bureau d’études et entreprise qualifiée « Audit énergétique en maison individuelle » (comme la qualification OPQIBI 1911 et la qualification Qualibat 8731),
• À une entreprise certifiée « RGE offre globale » (entreprise générale, ensemblier, etc),
• À un diagnostiqueur immobilier certifié, justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique réglementaire.

Retrouvez notre article pour choisir un diagnostiqueur.

Les critères à prendre en compte lors du choix d’un auditeur énergétique réglementaire

La certification et/ou la formation de l’entreprise à ce type d’audit sont les critères les plus importants à prendre en compte lors du choix d’un auditeur énergétique. De plus, il doit s’agir d’un professionnel ayant souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle. Choisir un professionnel répondant à ces critères va aussi conditionner l’accessibilité à certaines aides financières de l’État pour financer l’audit.

Pour trouver un auditeur, l’État français met à disposition deux outils :

• l’annuaire des professionnels certifiés RGE
• l’annuaire des diagnostiqueurs/auditeurs certifiés.

Le prix d’un audit énergétique n’est pas réglementé par la loi. Il peut donc varier d’un professionnel à un autre.

Quels critères impactent le coût de l’audit ?

Différents critères peuvent avoir un impact positif ou négatif sur le coût de votre audit :

• La région dans laquelle se situe votre auditeur,
• Le niveau d’expertise de votre auditeur. En effet, s’il est thermicien ou énergéticien professionnel par exemple, ses conseils très précis auront un coût,
• La complexité de l’habitation à auditer et le niveau d’informations connu, sur les matériaux qui la composent par exemple. Plus l’auditeur devra effectuer des recherches, plus il y passera du temps, ce qui aura un impact sur le prix.
• L’objectif de classe énergétique à atteindre va impacter le coût de l’audit. Selon si vous visez une classe énergétique C ou un A, cela donnera plus ou moins de travail à l’auditeur qui, dans le deuxième cas, devra réaliser une planification encore plus précise et ambitieuse.

Nous vous conseillons de faire réaliser différents devis par plusieurs professionnels afin d’obtenir un bon prix pour la réalisation de votre audit énergétique.

Faire des économies grâce à un audit énergétique réglementaire

Après l’audit, il est possible de réaliser des économies grâce aux travaux de rénovation énergétique. Attention, se lancer dans des travaux de rénovation énergétique sans cet audit préalable n’est pas un bon calcul.

L’auditeur va avoir une vision complète du bien et des connaissances globales en bâtiment qui permettent de choisir les meilleures options possibles de travaux.

Il est possible d’utiliser l’audit énergétique réglementaire que vous recevez lors de l’achat d’un bien pour obtenir des aides financières dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.

Afin de bénéficier de primes liées aux Certificats d’Économie d’Énergie ou MaPrimeRénov’, les audits énergétiques réglementaires doivent nécessairement être réalisés par un professionnel visé au VII de l’article 2 du décret n°2020 relatif à la prime de transition énergétique.

Bon à savoir : il existe plusieurs sites qui permettent de simuler le montant de vos aides financières comme France Rénov’ ou Oscar.