Qu’est-ce qu’un logement décent ?

La notion de logement décent est apparue pour la première fois dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs. La loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain (loi SRU) a ensuite introduit la notion de décence dans le Code civil. Le décret n° 2002 – 120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques qui définissent un logement décent.

Quelles sont les caractéristiques d’un logement décent ?

Un logement décent, tel que défini par la loi française, réunit ces 5 grandes caractéristiques :

• Sécurité physique et conditions sanitaires. Cela regroupe un ensemble de critères, notamment une aération et une étanchéité à l’air suffisantes, un bon entretien du gros œuvre du logement et de ses accès, des équipements de chauffage et de production d’eau conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement afin de ne pas créer de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants.
• Dimensions et surface habitable. La loi prévoit qu’un logement à louer décent doit avoir une surface habitable minimale : soit au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable global d’au moins 20 m³.
• Niveau de confort et d’équipement. Le logement doit fournir un certain nombre d’équipements essentiels au confort des occupants et le rendant conforme à l’usage d’habitation, tels que l’alimentation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux usées, une installation permettant un chauffage normal ou encore une cuisine et des sanitaires à l’intérieur du logement.
• Absence d’animaux nuisibles et de parasites. Un logement est considéré comme décent lorsqu’il n’est pas infesté par des animaux nuisibles (comme les rats) ou par des parasites (comme les punaises de lit, les poissons d’argent, les cafards et autres insectes nuisibles).
• Performance énergétique. Le logement doit offrir des garanties minimales concernant l’étanchéité à l’air extérieur et la performance thermique et énergétique. Nous détaillons ce point juste après.

Évolution du critère de performance énergétique

À compter du 1^er janvier 2023, la loi Climat et résilience fait évoluer, par palier, le critère de performance énergétique pour les nouveaux baux de location en France métropolitaine :

• Pour les baux signés à partir de 2023, un logement décent doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh par m² de surface habitable et par an (consommation estimée par le diagnostic de performance énergétique dit DPE).
• Pour les baux signés à partir de 2025, la performance du logement devra se situer entre la classe A et la classe F sur le DPE.
• Pour les baux signés à partir de 2028, la performance du logement devra se situer entre la classe A et la classe E du DPE. À l’exception des départements d’outre-mer, où la classe du DPE devra être comprise entre A et F.
• Pour les baux signés à partir de 2034, la performance du logement devra se situer entre la classe A et la classe D. À l’exception des départements d’outre-mer, où la classe devra être comprise entre A et E.

Ce nouveau critère lié à la décence énergétique exclut donc progressivement du marché locatif les biens notés G sur le DPE puis les biens notés F et E.

Pour en savoir plus, lisez notre article sur la rénovation énergétique d’un logement qui permet d’améliorer la note du DPE et de sortir du statut de passoire énergétique, mais aussi toutes les informations à savoir sur le DPE en location.

Vous constatez que votre logement manque d’aménagements essentiels ou de confort ? En tant que locataire, vous disposez de plusieurs recours contre votre propriétaire si le logement est considéré comme indécent.

Qu’est-ce qu’un logement non décent ?

Un logement non décent est un logement qui ne répond pas à tous les critères de décence cités plus haut. C’est par exemple une maison sans arrivée d’eau ou non raccordée au réseau électrique, un appartement sans sanitaire ou sans cuisine, un logement d’une surface inférieure à 9 m² ou encore un logement mal isolé donc trop chaud en été ou impossible à chauffer en hiver.

Que faire dans le cas d’un logement indécent ?

Différents recours permettent au locataire d’un logement non décent de faire mettre ce dernier aux normes de décence.

Dans un premier temps, le locataire peut indiquer par écrit à son bailleur les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Par exemple, pour signaler la présence de punaises de lits juste après l’arrivée dans le logement ou un dysfonctionnement du système de chauffage constaté durant l’hiver.

Si certains manquements sont faciles à prouver en prenant une photo (volets manquants, cuisine non fonctionnelle), pour d’autres, c’est plus compliqué et donc plus facilement contestable par le bailleur. Dans ce cas, il est fortement conseillé de faire appel à un huissier de justice pour qu’il réalise un constat du logement. Ce constat d’huissier constitue alors un élément de preuve irréfutable, jusqu’à preuve du contraire. L’huissier de justice peut se déplacer dans le logement pour réaliser une description objective et impartiale de son état. Il peut aussi prendre des photographies pour illustrer la description écrite contenue dans le procès-verbal de son constat.

Quels recours en cas de logement non décent  ?

Il existe deux possibilités :

• Si le bailleur accepte les signes de non-décence du logement, il doit alors préciser au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations liées aux travaux de mise en conformité qu’il s’engage à réaliser et le délai de réalisation de ceux-ci.
• Si le bailleur conteste les signes de non-décence, le locataire peut le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité. La mise en demeure se fait par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur a deux mois pour y répondre. Passé ce délai, sans réponse du bailleur ou sans accord trouvé avec celui-ci, le locataire peut alors saisir le greffe du tribunal.

En cas de non-respect des normes de décence du logement, le bailleur encourt certaines sanctions. Le juge du tribunal peut :

• Le contraindre à réaliser les travaux nécessaires,
• Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire,
• Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.