État des lieux : comment bien le faire à l’entrée et à la sortie du logement ?

L’état des lieux est un document qui décrit l’état d’un logement loué et de ses équipements. Il est annexé au contrat de location et conservé par le locataire comme par le propriétaire.

Il existe deux moments clés :

• l’état des lieux d’entrée, réalisé lors de la remise des clés au locataire ;
• l’état des lieux de sortie, réalisé lorsque le locataire quitte le logement et restitue les clés.

Le document doit permettre une comparaison claire entre l’entrée et la sortie. C’est pourquoi il peut être établi sur un support unique avec deux colonnes, ou sur deux documents séparés ayant une présentation similaire.

L’état des lieux concerne les locations vides comme les locations meublées, dès lors qu’il s’agit d’un logement loué à usage de résidence principale.

L’état des lieux protège à la fois le locataire et le propriétaire.

Pour le locataire, il permet de prouver l’état réel du logement au moment de son arrivée. Si une fissure, une tache, un équipement défectueux ou un défaut d’entretien est déjà présent, il doit être indiqué dans le document. Cela évite que le locataire soit tenu responsable d’un dommage qui existait avant son entrée dans les lieux.

Pour le propriétaire, l’état des lieux permet de constater les éventuelles dégradations apparues pendant la location. À la sortie, il peut comparer l’état du logement avec celui constaté à l’entrée et, si nécessaire, justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Un état des lieux imprécis, incomplet ou réalisé trop rapidement peut donc créer des désaccords. Il est préférable de noter trop d’informations que pas assez.

L’état des lieux d’entrée se fait au moment de la remise des clés. Le logement doit être accessible, suffisamment éclairé et les équipements doivent pouvoir être testés.

Avant de commencer, il est conseillé de se munir :

• du contrat de location ;
• du document d’état des lieux ;
• d’un stylo ou d’un support numérique ;
• d’un téléphone ou appareil photo pour documenter certains défauts ;
• des relevés de compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz si nécessaire.

Chaque pièce doit être vérifiée dans le détail. Il faut observer l’état des sols, des murs, des plafonds, des portes, des fenêtres, des volets, des radiateurs, de la plomberie, des prises, des interrupteurs, des sanitaires, des meubles et des équipements présents.

Les remarques doivent être précises. Par exemple, il est préférable d’écrire “rayure de 10 cm sur le parquet près de la fenêtre du séjour” plutôt que “sol abîmé”. Plus la description est détaillée, plus elle sera utile en cas de désaccord.

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Pour être exploitable, un état des lieux doit contenir plusieurs informations essentielles :

• le type : entrée ou sortie ;
• la date de réalisation ;
• l’adresse du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties ;
• l’adresse du bailleur ou de son mandataire ;
• les relevés de compteurs individuels si nécessaire ;
• le détail des clés ou moyens d’accès remis ;
• la description précise de chaque pièce ;
• l’état des revêtements de sols, murs et plafonds ;
• l’état des équipements et éléments du logement ;
• la signature du locataire et du propriétaire, ou de leurs représentants.

Dans une location meublée, l’état des lieux doit être accompagné d’un inventaire du mobilier et des équipements mis à disposition. Chaque élément doit être listé et son état doit être précisé.

L’état des lieux de sortie a lieu lorsque le locataire quitte le logement. Il permet de comparer l’état du logement avec celui décrit dans l’état des lieux d’entrée.

Les mêmes éléments doivent être contrôlés : sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements, sanitaires, chauffage, électroménager, mobilier, compteurs et clés. Le logement doit être vidé des effets personnels du locataire et nettoyé afin que son état puisse être évalué correctement.

Si des dégradations sont constatées, il faut vérifier si elles existaient déjà à l’entrée, si elles relèvent de l’usure normale ou si elles résultent d’un mauvais usage. Une trace d’usure liée au temps n’a pas la même portée qu’un trou important dans un mur, une vitre cassée ou un équipement détérioré.

L’état des lieux de sortie doit donc être sans ambiguïté, objectif et comparé point par point avec le document d’entrée.

La vétusté correspond à l’usure normale du logement et de ses équipements avec le temps. Elle peut concerner une peinture qui ternit, un sol qui s’use progressivement ou certains équipements qui perdent naturellement en performance après plusieurs années d’utilisation.

À l’inverse, une dégradation correspond à un dommage qui dépasse l’usage normal du logement. Il peut s’agir d’une porte cassée, d’un revêtement fortement abîmé, d’un équipement détérioré ou d’un défaut d’entretien manifeste.

Pour éviter les désaccords, le propriétaire et le locataire peuvent s’appuyer sur une grille de vétusté. Celle-ci permet d’évaluer la part d’usure normale et la part éventuellement imputable au locataire.

L’état des lieux doit être réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du propriétaire, ou de son représentant, et du locataire.

Le propriétaire peut être représenté par une agence immobilière ou une personne mandatée. Le locataire peut également donner procuration à une personne de confiance s’il ne peut pas être présent.

Dans tous les cas, les personnes présentes doivent pouvoir vérifier le logement, formuler des observations et signer le document. La signature confirme que les parties ont pris connaissance des informations inscrites.

Oui. Le locataire ou le propriétaire peut refuser de signer l’état des lieux s’il estime que le document ne reflète pas correctement l’état du logement.

Dans ce cas, il ne faut pas signer un document contesté sans réserve. Il est préférable d’ajouter des observations précises, de demander une correction ou, si le désaccord persiste, de faire intervenir un commissaire de justice.

Cette intervention permet d’établir un état des lieux de manière officielle. Les frais sont alors encadrés et généralement partagés entre le locataire et le propriétaire lorsque l’intervention est nécessaire en raison d’un désaccord.

L’absence d’état des lieux d’entrée peut compliquer la situation au moment de la sortie du logement. Sans document de référence, il devient plus difficile de prouver l’état initial du logement.

Si le propriétaire refuse de réaliser l’état des lieux, le locataire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le refus persiste, il est possible de faire appel à un commissaire de justice.

Pour le locataire, il est aussi conseillé de conserver des preuves de l’état du logement dès l’arrivée : photos datées, échanges écrits, signalement rapide des défauts constatés après l’entrée dans les lieux.

Après l’entrée dans le logement, le locataire peut signaler certains défauts qui n’auraient pas été visibles au moment de la visite. Il est conseillé de le faire rapidement, par écrit, en décrivant précisément les éléments concernés et en ajoutant si possible des photos.

Pour les équipements de chauffage, certains défauts peuvent aussi apparaître seulement lors de leur première utilisation. Là encore, il est préférable de prévenir le propriétaire ou l’agence par écrit afin de conserver une trace.

Toute modification doit être claire et acceptée par les parties. Plus les échanges sont documentés, plus il sera facile d’éviter un litige lors de l’état des lieux de sortie.

Prenez le temps de vérifier chaque pièce, même les espaces qui semblent en bon état.

• Testez les équipements lorsque c’est possible : robinets, chasse d’eau, plaques de cuisson, chauffage, prises, volets, portes et fenêtres.
• Notez les défauts, avec leur emplacement et leur importance.
• Prenez des photos en cas de fissure, tache, rayure, trace d’humidité ou équipement abîmé.
• Vérifiez que les compteurs sont bien relevés.
• Ne signez pas un document qui ne correspond pas à ce que vous constatez.
• Conservez une copie de l’état des lieux signé.

Un état des lieux réussi est un document clair, détaillé et compréhensible par tous. Il doit permettre de retrouver facilement l’état du logement plusieurs mois ou plusieurs années plus tard.