15 questions à poser pour réussir la visite et l’achat d’un appartement

Vous souhaitez acheter un appartement ? Découvrez Alex, notre service d’experts qui vous accompagne dans votre projet d’achat immobilier. Grâce à une analyse minutieuse de plus de 100 points de contrôle, les experts Alex vous présentent un état des lieux précis et complet sur la qualité de votre futur logement.

Lors du rendez-vous pour visiter le logement, n’hésitez pas à arriver en avance et profitez-en pour faire le tour du pâté de maison à pied.

Vous pourrez ainsi partir à la pêche aux infos et poser des questions plus précises sur le quartier. Vous pourrez surtout vous renseigner par vous-même sur l’environnement immédiat comme les commerces et les services de proximité (une boulangerie, une supérette, une crèche, une piscine, etc.), et des points potentiellement bloquants (gros chantier à proximité, voie de chemin de fer, déchetterie, boîtes de nuit, etc.). Un état des lieux de l’environnement est toujours le bienvenu.

Y-a-t-il des fissures ? Les contours de la dalle du balcon sont-ils cassés ? Si c’est le cas et que vous comptez acheter, attendez-vous à quelques réparations et travaux de rénovation dans les années qui viennent. Pensez à l’anticiper dans votre budget.

Lors de chaque visite, faites une inspection des lieux, prenez des notes sur les points positifs et négatifs que vous relevez,  contrôlez l’état du logement de manière globale et faites des photos. Cela vous permettra, à tête reposée, de bien réfléchir à l’opportunité d’acheter cet appartement. Vous pourrez également partager vos impressions avec votre famille, collègues et amis.

Lors de l’achat d’un appartement, pensez bien à demander les diagnostics immobiliers. Ces documents vous permettent de vous assurer de la sécurité du bien acheté, mais aussi de sa qualité, en termes d’isolation notamment. Les diagnostics obligatoires sont :

• le diagnostic de performance énergétique, qui indique si l’isolation du logement est bonne ou mauvaise grâce, notamment, à une étude des consommations énergétiques ;
• le diagnostic loi carrez, qui donne à l’acquéreur la mesure exacte de la surface qu’il achète. Sa durée de validité est illimitée, sauf bien entendu si des travaux modifient la surface du bien ;
• le diagnostic plomb pour tout bien construit avant le 1er janvier 1949. Sa durée de validité est illimitée ;
• le diagnostic termites qui est valable 6 mois ;
• le diagnostic amiante pour tout bien dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Sa durée de validité est illimitée ;
• le diagnostic électricité pour tout logement dont l’installation électrique a 15 ans ou plus. Il est valable 3 ans ;
• le diagnostic gaz pour tout bien dont l’installation au gaz date de plus de 15 ans. Il est valable 3 ans ;
• le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) qui doit s’effectuer pour tout logement. Il est valable 6 mois ;
• le diagnostic assainissement qui concerne uniquement les biens qui ne seraient pas raccordés au tout-à-l’égout.

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Pour trouver un appartement qui ne vous réserve pas de mauvaises surprises, il est essentiel de réaliser un état des lieux du logement complet. Vos futures factures d’énergie en dépendent très largement :

• S’agit-il d’un chauffage au gaz ou électrique ? Le système de chauffage est-il individuel ou collectif ?
• Quelle est la note du DPE ? Le diagnostic de performance énergétique atteste de la bonne ou mauvaise performance énergétique de votre habitation, en attribuant une note : A pour les meilleures performances jusqu’à l’étiquette G pour les moins bonnes.
• Vos fenêtres ont-elles un simple ou un double vitrage ?
• Le nombre de radiateurs est-il suffisant pour chacune des pièces ? Sont-ils bien placés ? Sont-ils en bon état ?
• Si vous visitez en hiver, traquez les courant d’air.

La luminosité d’un logement participe grandement à le rendre agréable à vivre. Pour vérifier l’exposition, observez pendant la visite de l’appartement s’il est possible d’apercevoir le ciel depuis le milieu des principales pièces à vivre (séjour, chambre), puis en vous rapprochant progressivement de la fenêtre. Intéressez-vous également de près à l’orientation de votre logement (le « Graal » restant l’appartement traversant Est-Ouest).

Votre œil doit en particulier s’arrêter sur :

• D’éventuelles traces d’humidité et/ou de moisissure (n’oubliez pas de vérifier les plafonds) ;
• La qualité des revêtements de mur et de revêtements de sol. Sont-ils vétustes ou abîmés ? Sont-ils bien adaptés à la pièce ? Dans une salle d’eau, un grand nombre de parquets ou certains carrelages très glissants ne sont pas, à proprement parler, un choix judicieux.

Les prises électriques

Au moment de visiter le logement, ayez une attention toute particulière pour les prises électriques : s’il n’y pas de tige métallique, c’est qu’elles ne sont pas reliées à la terre. Il faudra les changer. Sont-elles en nombre suffisant et bien placées ? Et pour le tableau électrique : est-il en bon état ? Regardez le nombre et l’étiquetage des départs avec mention de la pièce et des terminaux alimentés, vérifiez la présence de disjoncteurs différentiels.

Le diagnostic électrique

Demandez enfin le diagnostic électrique, obligatoire pour les logements dont l’installation électrique date de plus de quinze ans. Ce diagnostic est extrêmement important et utile pour juger de la qualité et de la sécurité d’une installation électrique ancienne et des travaux éventuels à prévoir.

Du bon fonctionnement du système de ventilation dépendra la qualité de l’air intérieur de votre appartement. Le système doit permettre de pouvoir renouveler l’air ambiant afin de respirer un air sain.

Lors d’une visite, généralement en journée, il arrive de passer à côté de certains bruits liés aux parties communes (sonnettes, ascenseur, vide ordure), au voisinage (télévision, bruits de pas) ou parfois au logement lui-même (ventilation, chaudière, radiateurs).

N’hésitez pas à interroger les voisins pour savoir si l’immeuble est bruyant et/ou à solliciter auprès du vendeur une visite en début de soirée. Vous en profiterez pour lui demander si l’immeuble a été construit entre 1945 et 1975. Selon le Baromètre QUALITEL, les immeubles construits durant cette période ont beaucoup utilisé des corps creux, transmettant le bruit.

Faites le tour de la copropriété après la visite de l’appartement. L’état des parties communes et leur bon entretien participent au « standing » du bien immobilier et donc à sa valeur patrimoniale :

• posez la question au vendeur pour savoir à quand remontent les derniers gros travaux de copropriété (rénovation de la cage d’escalier, réfection du toit, ravalement de façade) et s’il y a des réparations au programme ;
• demandez-lui également combien il y a de copropriétaires dans l’immeuble. Le montant des travaux de rénovation du bâtiment ne sera pas le même selon leur nombre. C’est important car vous pourriez en effet avoir dès la première année des sommes importantes à débourser.

A fortiori si le logement a une cave ou une place de parking. Un sous-sol sain (en bon état et sans humidité) promet des problèmes en moins. Si vous détectez la présence d’eau, cela peut signifier que la cave et/ou le parking risquent d’être inondés en cas d’intempéries.

Vous pouvez demander si les personnes qui habitent l’immeuble sont plutôt locataires ou propriétaires. Dans les immeubles occupés presque exclusivement par des locataires, les parties communes risquent d’être délaissées. Les propriétaires ont en effet la fâcheuse tendance à se désintéresser de l’état des parties communes d’un immeuble qu’ils n’occupent pas. Pensez aussi que si vous êtes le seul propriétaire à habiter l’immeuble, vous aurez plus de mal à faire valoir la nécessité de travaux de rénovation lors des réunions de copropriété.

Consultez le programme de travaux à venir. Ce document est disponible à la mairie dont dépend l’appartement que vous allez visiter. En général, les mairies ont une visibilité sur les 4 ou 5 prochaines années et pourront vous dire s’il est prévu, par exemple, la construction d’un immeuble à proximité de votre logement impactant votre vis-à-vis.

Consultez également le plan local d’urbanisme (PLU) de la ville pour savoir quelles sont les hauteurs maximales de construction autorisées devant l’appartement que vous convoitez.

Le choix d’un logement est souvent le fruit d’un coup de cœur, mais si vous avez une tendance naturelle à l’enthousiasme débordant, méfiez-vous de vous-même et faites par exemple une contre-visite de l’appartement. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel qui pourra vous apporter un éclairage avisé. Vous pouvez ainsi faire appel à Alex, le service d’experts du logement créé par l’Association QUALITEL, qui vous accompagne pour évaluer l’état de l’appartement !

Sachez en tout cas qu’il n’est pas absurde de visiter une vingtaine d’appartements, voire plus, avant de faire son choix. C’est à force de faire des visites que votre connaissance du marché s’affinera, tout comme peut-être vos priorités : être en plein centre-ville ou gagner quelques mètres carrés supplémentaires en périphérie ? Douche ou baignoire, ascenseur ou escaliers, balcon ou pas ?

Avec Alex, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé et d’une expertise professionnelle. Nos experts inspectent chaque détail de votre futur appartement, vous assurant ainsi un achat serein et éclairé.