Vice caché dans votre logement : comment faire face ?

Vice caché dans une maison ou un appartement : comment faire face ?

Modifié le 23 septembre 2024

Découvrez comment déclarer un vice caché dans un logement acquis depuis moins de cinq ans, protéger vos droits et les recours possibles. Nous vous guidons pour détecter les vices cachés, entreprendre une action en garantie et, si besoin, solliciter un médiateur ou un tribunal.

Qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ?

Selon vous, l’usure normale de votre bien immobilier n’est pas la cause de vos désagréments et vous n’êtes pas à l’origine des désordres qui sont apparus dans votre maison ou votre appartement ? Avant d’invoquer un vice caché et de demander l’application de la garantie contractuelle, apprenez-en un peu plus sur cette notion aux critères bien précis.

Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés en immobilier sont des défauts ou malfaçons non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat ou à réception des travaux, qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou le diminuent tellement que vous ne l’auriez pas acheté ou alors à la condition d’une diminution du prix. Sera considérée comme un vice caché, une anomalie importante, inutile de l’invoquer pour une simple tache de peinture sur le sol de votre maison ou appartement.

Les vices cachés sont des défauts qui rendent impropre à l’usage la partie concernée du logement. Voici quelques exemples de vices cachés : une charpente abîmée, l’humidité et le défaut d’étanchéité du logement, l’absence d’alimentation de votre logement en eau courante, le caractère instable d’un terrain dit constructible, les fondations défectueuses du bâtiment, un carrelage ou une dalle béton qui se fissure, des nuisances sonores particulièrement gênantes provenant de la chaudière collective, etc.

La notion de vice caché est donc relativement large et ne concerne pas que des défauts matériels.

Comment détecter un vice caché ?

Pour faire valoir la garantie de vice caché pour votre maison ou pour votre appartement, assurez-vous que le désordre que vous avez remarqué en est bien un. Voici quelques points de repère :

le défaut de conformité doit être antérieur à vente (signature du compromis de vente) ;
parler de « vices cachés » ne signifie pas que le vendeur l’a volontairement caché (la plupart du temps, il ignore comme vous son existence), mais simplement que les vices n’étaient pas apparents au moment de la vente. Le vendeur, en somme, n’est pas coupable, mais responsable ;
le vice caché ne doit pas avoir été porté à votre connaissance au moment de la vente, il ne serait donc plus caché… Vous n’avez donc pas de recours possible sur tous les points visés par des diagnostics immobiliers (termites, amiante, électricité, etc.) ;
au moment de l’achat de votre logement, vous avez accepté votre bien en l’état. Vous avez d’ailleurs signé le contrat définitif de vente, qui vaut accord. Cependant, vous n’êtes ni expert, ni devin, et les juges s’en réfèrent au comportement « raisonnable » : l’acheteur aura jeté un coup d’œil profane, mais ne peut avoir inspecté la maison de fond en comble (par exemple, jusque sous la laine de verre) ;
la frontière entre un vice apparent et un vice caché est parfois mouvante. C’est le travail des juges et des experts judiciaires de faire le tri et d’arbitrer.

Si vous réunissez ces conditions et en fonction de la gravité du vice, vous pouvez lancer un recours contre le vendeur professionnel ou particulier.

Quelles sont les précautions à prendre en cas de vice caché ?

L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à partir de la découverte du défaut (vice caché) pour prévenir le vendeur par courrier (lettre recommandée avec avis de réception) et cinq ans au plus à compter de l’achat du bien. C’est le délai de prescription au-delà duquel il n’est plus possible de dénoncer les vices.

C’est à vous de prouver l’existence d’un vice caché. Rassemblez des preuves : des plaintes de vos voisins concernant des problèmes similaires, des devis établis pour réparer le défaut, des photos des dégâts occasionnés ou de l’ampleur des défauts (fissures, infiltrations, etc.).

Recourir à un expert judiciaire est souvent fort utile pour apporter la preuve du vice à travers un rapport d’expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile.

À savoir

La garantie commerciale des vices cachés est le régime de droit commun pour les vendeurs professionnels. Afin de se prémunir contre toute action ultérieure de votre part, certains vendeurs rusés ajoutent dans le contrat de vente une « clause de non garantie des vices cachés ». Cette clause n’est légale que dans le cadre d’une vente entre particuliers.

Que pouvez-vous faire si vous êtes dans cette situation ? Envoyez au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception pour l’informer de la découverte du vice. Sachez que cette clause ne le décharge pas de tous les aléas existants. Elle peut être réfutée. Se retourner contre l’ancien propriétaire devient possible : la garantie légale des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à partir de la découverte du ou des défauts cachés.

Autre point, cette clause ne fonctionne que si le vendeur est de bonne foi. Si vous prouvez (documents écrits, attestations) la mauvaise foi de l’agent immobilier ou du particulier : il connaissait les vices et les a dissimulés, alors cette mention ne sera pas valable.

Quels recours en cas de défauts cachés ?

Dans le cas d’un logement affecté d’un vice caché, vous pouvez :

restituer le bien et demander au vendeur le remboursement des frais occasionnés par la vente ;
faire jouer la garantie légale applicable c’est-à-dire la garantie contre les vices cachés ;
garder le bien et exiger (toujours par lettre recommandée avec accusé de réception) de vous faire rembourser une partie du prix payé.

Attention

Il ne faut pas confondre la garantie contre les vices cachés avec la garantie de conformité qui concerne les biens mobiliers et les biens à fabriquer ou à produire. La garantie légale de conformité est la garantie que peut faire valoir un consommateur contre les éventuelles défaillances d’un produit. Tant que cette garantie court, la responsabilité du vendeur est engagée et ce n’est pas au consommateur de prouver que le vendeur est responsable d’un éventuel défaut sur le bien, contrairement au fonctionnement de la garantie contre les vices cachés où la preuve de l’existence d’un défaut est à la charge des acquéreurs.

En plus des garanties légales, vous êtes en droit de demander des dommages et intérêts si le vice caché vous a porté préjudice.

Par ailleurs, si les vices cachés compromettent la solidité de l’ouvrage ou d’éléments d’équipement – ou les rendent impropres à leur destination normale -, il est alors possible d’invoquer la garantie décennale (ou la garantie de bon fonctionnement dans le cas d’équipements dissociables).

En cas de litige persistant, faites appel à un médiateur qui peut être lié au vendeur ou à un conciliateur de justice indépendant. Si la médiation échoue, il est possible d’intenter une action en garantie à raison des défauts cachés : adressez-vous au tribunal d’instance du lieu du bien concerné pour un litige inférieur à 10 000€ ou au tribunal de grande instance du lieu du bien concerné pour un litige supérieur à 10 000€.

Prenez un avocat et n’hésitez pas à faire jouer votre protection juridique pour régler ses honoraires. Votre avocat vous conseillera, selon le vice identifié (défaut dissimulé), le type d’action à mener (article 1644 du Code civil) :

rédhibitoire : nullité de la vente (annulation de la vente) ;
estimatoire : remboursement d’une partie de la vente (moindre prix de vente).

Si vous avez acheté une maison ou un appartement en Vente en état futur d’achèvement (Vefa), consultez le guide de nos experts concernant la lutte contre les vices apparents dès réception des travaux.