VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement : qu’est-ce que c’est ?

Vous achetez votre logement sur plans ? Sachez que depuis le 1^er janvier 2023, les logements neufs doivent obligatoirement créer un Carnet d’information du logement (CIL). En choisissant CLÉA, le 1^er Carnet d’information du logement en France, vous pouvez centraliser gratuitement l’ensemble des informations utiles de votre habitat.

La VEFA est un type de vente qui s’applique uniquement au parc immobilier neuf, que ce soit un appartement ou une maison. Elle se distingue ainsi de l’achat d’un bien dans l’ancien. En effet, la vente en l’état futur d’achèvement signifie que le logement n’est pas encore construit ou fini au moment de l’achat. La construction de l’appartement ou de la maison peut déjà avoir démarré lors de la signature du contrat de vente. Cependant, il s’écoule généralement plusieurs mois voire plusieurs années avant de pouvoir récupérer les clés du bien immobilier neuf pour l’habiter ou le mettre en location.

Pour l’achat d’une maison neuve ou d’un appartement en état futur d’achèvement, on parle généralement d’achat sur plan car le choix du logement s’effectue à partir des plans du constructeur et non en visitant le bien finalisé.

Le prix de vente au m² des logements neufs est généralement plus élevé que l’ancien, mais l’achat dans le neuf vous donne la garantie d’acquérir un futur logement habitable sans aucun travaux, à la fois écologique car il respecte les dernières réglementations environnementales en vigueur et personnalisable au sein d’un programme immobilier neuf. Vous bénéficiez aussi de frais de notaire avantageux, ce qui facilite l’accession.

Comment acheter un bien sur plan  ?

L’achat d’un logement en VEFA se déroule en plusieurs étapes, de l’avant-contrat à la remise des clés en passant par le contrat définitif :

1. sélection de l’appartement sur plan ou de la maison sur plan ;
2. signature du contrat de réservation (ou contrat préliminaire) avec le promoteur et dépôt de garantie. Ce document se distingue d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente qui s’effectuent généralement entre l’accédant à la propriété et le vendeur d’un bien ancien ;
3. recherche de financement ;
4. signature du contrat de vente ou acte définitif de vente chez le notaire ;
5. remise des clés.

Lors de cette ultime étape, il est important d’être très attentif à tous les détails. C’est le moment de vérifier le respect des plans et la bonne conformité de tous les travaux dans votre maison. Pour réussir la réception des travaux de votre maison, lisez cette check-list dédiée à l’inspection de la maison achetée en VEFA, elle vous permettra de repérer tous les éventuels défauts de conformité et vices apparents. Si vous avez acheté un appartement en VEFA, la même attention est nécessaire le jour où vous prenez possession des lieux au sein de la copropriété.

Le jour de la signature de l’acte de vente (ou « contrat définitif »), le futur acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de l’avancée des travaux, ce qui explique pourquoi il est tenu de faire plusieurs versements en conséquence. Le déblocage des fonds est donc progressif et suit des règles claires fixées par l’article R*261-14 du code de la construction et de l’habitat. Les différents paiements s’étalent dans le temps selon l’état d’avancement des travaux et respectent un échéancier fixé par le contrat de vente :

• 35% lors de l’achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d’eau (toitures posées) ;
• 95% à l’achèvement de l’immeuble ou de la maison ;
• 100% à la remise des clés, en l’absence de réserves, c’est-à-dire si le logement est conforme au contrat.

Le déblocage des fonds est souvent consécutif à des visites de chantier. Celles-ci permettent d’assurer un suivi du projet et de vérifier qu’il correspond bien à vos attentes et à ce qui a été défini en amont.

En général, le remboursement du prêt bancaire nécessaire à l’achat du bien ne commence qu’à la livraison du logement. Cependant, il faut payer des intérêts intercalaires durant la construction, notamment à chaque déblocage de fonds.

Les promoteurs immobiliers sont les acteurs privés à l’initiative des projets en VEFA et de façon plus générale, de l’offre en neuf dans le paysage de l’immobilier.

Ils sont en charge de monter les programmes immobiliers à construire et de les orchestrer de leur conception à leur réalisation. Ils s’occupent notamment de trouver les terrains à bâtir, d’étudier la faisabilité et l’opportunité de faire construire sur un terrain, de réunir les financements nécessaires à l’opération, de concevoir le projet immobilier neuf avec des architectes et des bureaux d’études et de le faire construire par des entreprises de travaux.

Le promoteur immobilier est ainsi responsable du programme de la conception jusqu’à l’achèvement des travaux et la livraison des logements aux clients.

Ce sont également les promoteurs qui commercialisent et vendent les programmes immobiliers à construire aux clients. Les futurs acquéreurs, en tant que maîtres d’ouvrage, confient alors la construction de leur logement au promoteur immobilier qui devient maître d’ouvrage délégué.

Le promoteur est aussi l’interlocuteur privilégié pour toutes vos questions sur un programme immobilier. Avant de signer avec le promoteur, vérifiez que vous avez toutes les informations nécessaires.

Les principaux avantages de l’achat sur plan sont au nombre de six :

• des frais de notaire réduits ;
• des avantages fiscaux et aides financières ;
• une personnalisation du logement ;
• un logement neuf qui respecte les dernières normes et qui consomme moins ;
• une acquisition encadrée par la loi assortie de plusieurs garanties ;
• la possibilité de défiscaliser avec le dispositif d’investissement immobilier Pinel.

Frais de notaire réduits en VEFA

Contrairement aux frais de notaire d’un bien ancien qui tournent autour de 7% du prix d’achat, la vente en l’état futur d’achèvement concerne le marché immobilier neuf et s’accompagne donc de frais de notaire bien moindres, compris entre 2 et 3% du prix d’achat. L’accession en VEFA permet donc de faire de grosses économies par rapport à un achat dans l’ancien sur ce point là. Ces frais de notaire restent tout de même à la charge de l’acquéreur et sont composés des taxes du Trésor Public et des collectivités locales, des frais d’hypothèque, d’une taxe de publicité foncière ainsi que de la rémunération du notaire (l’émolument).

Avantages fiscaux et aides financières en VEFA

Selon la zone où vous achetez votre logement en VEFA, vous pouvez prétendre à des avantages fiscaux comme la TVA réduite à 5,5% au lieu des 20% habituels pour l’achat d’un logement. C’est dans les zones définies par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) comme prioritaires que la TVA réduite peut s’appliquer.

Certaines communes proposent également un cadeau fiscal sur la taxe foncière : les propriétaires de logements neufs achetés en VEFA peuvent parfois profiter d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant deux ans. Cette aide peut être limitée aux maisons ou appartements financés avec un prêt aidé type PTZ (Prêt à Taux Zéro).

Pour les primo-accédants, plusieurs aides peuvent être mises en place pour faciliter le financement de l’achat immobilier : le PTZ, un prêt à taux zéro consenti par l’État sur condition de ressources, le prêt Action Logement (anciennement 1% patronal) obtenu via l’employeur avec un taux de 1%, des dispositifs de prêts mis en place par certaines municipalités.

Personnalisation des logements VEFA

Le fait d’acheter un bien avant qu’il ne soit construit permet de choisir son aménagement intérieur et de faire des ajustements durant les travaux. Vous pouvez par exemple demander à déplacer des cloisons, ouvrir la cuisine sur la salle à manger, remplacer la baignoire par une douche, etc. Les aménagements sont aussi personnalisables comme le nombre de prises dans la cuisine ou encore la création de placards dans plusieurs pièces. Vous avez également votre mot à dire sur le choix des matériaux et les finitions décoratives : sélection des revêtements de sol (parquet, carrelage, stratifié…), de leur modèle et de leur coloris, choix du type de carrelage mural, validation des teintes de peinture au mur, etc. L’objectif est d’avoir un appartement ou une maison qui vous ressemble et qui correspond à vos attentes et besoins.

Respect des normes en vigueur, qualité et confort

Les logements neufs offrent de nombreux avantages pour ses occupants et notamment un meilleur confort thermique été comme hiver, des équipements de chauffage plus performants et des économies d’énergie. En effet, les logements en VEFA répondent aux normes environnementales en vigueur et notamment à la réglementation thermique (RT2012 ou RE2020 depuis le 1^er janvier 2022) qui fixe un maximum à la consommation énergétique du logement et impose une bonne isolation thermique et phonique. Cela permet d’atteindre un certain niveau de qualité pour le logement et donc un confort accru pour les habitants. D’autres labels et certifications peuvent aussi être délivrés aux biens neufs et représentent des gages de logements économes en énergie et respectueux de l’environnement. Par exemple  : la certification NF Habitat – NF Habitat HQE, le label BBCA (Bâtiment Bas Carbone), le label E+C- (Energie Positive et Réduction Carbone), le label « bâtiment biosourcé », les labels Effinergie pour l’économie d’énergie, le label BBC (Bâtiment Basse Consommation), etc.

Les logements VEFA respectent également les normes en termes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, ce qui rend ces logements adaptés aux personnes âgées ou en situation de handicap.

Garanties offertes par la VEFA

Le fait d’acheter un logement qui n’est pas encore construit peut faire peur. Vous vous posez sûrement beaucoup de questions et avez probablement des craintes : que se passe-t-il si la construction n’est jamais terminée ? Si le logement ne correspond pas aux plans ? Si des anomalies apparaissent quelques années après la livraison de l’appartement ?

Ne vous inquiétez pas, la VEFA est très encadrée par la loi et offre de nombreuses garanties. Parmi elles, les garanties contre les risques de défaillance du constructeur du programme immobilier neuf (garantie de remboursement et garantie d’achèvement) ainsi que les garanties après la livraison : garantie de parfait achèvement, garantie biennale ou de bon fonctionnement des équipements, garantie décennale et assurance dommages-ouvrage.

Défiscalisation via le dispositif Pinel

Si vous souhaitez acheter un logement en VEFA pour le mettre en location à usage de résidence principale, vous pouvez prétendre à des réductions d’impôt grâce à la loi Pinel. L’investissement locatif en VEFA permet effectivement de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie de la mise en location de votre bien immobilier. Après 6 à 12 ans d’abattement fiscal, il est possible de revendre facilement votre logement car les biens immobiliers neufs ou très récents sont souvent de qualité supérieure et très demandés.

Droit de rétractation dans les 10 jours suivants la signature du contrat

Selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, après la signature du contrat de réservation pour l’achat d’un logement en VEFA, le futur acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour revenir sur sa décision et se rétracter (contre 7 jours avant août 2015). Ce délai de rétractation court à partir du lendemain de la réception du contrat de réservation. Pour annuler la transaction, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur immobilier avant l’expiration du délai de 10 jours. Il est aussi possible de remettre la lettre en main propre en échange d’un récépissé écrit. Sachez que, dans le cas où le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1^er jour ouvrable suivant.

Dans le cadre du droit de rétraction dans les 10 jours suivants la signature du contrat, il n’existe pas d’obligation de justifier ce changement d’avis.

Dans certains cas plus rares, l’achat d’un logement en VEFA s’effectue sans contrat préliminaire de réservation. Le délai légal de rétractation de 10 jours débute donc le lendemain de la première présentation de l’acte de vente définitif par le notaire.

Si le délai de rétractation est respecté, la vente doit être annulée et le dépôt de garantie obligatoirement restitué intégralement par le promoteur. Dans la demande de rétractation, il est conseillé de demander explicitement le remboursement des sommes versées pour ce dépôt de garantie. À partir du moment où le promoteur reçoit le courrier, il a 3 mois pour effectuer le remboursement.

Droit de rétractation après l’expiration du délai de 10 jours

Si le délai de 10 jours est passé, il n’est normalement plus possible de se rétracter, sauf cas particuliers :

• la non-réalisation d’une clause suspensive : par exemple le prêt immobilier refusé ou le non-respect de la date de signature de l’acte de vente du fait du promoteur ;
• la suspension du contrat d’urbanisme ou du permis de construire ;
• le prix final du logement dépasse le montant indiqué dans le contrat de réservation de plus de 5% ;
• la valeur du bien estimée est inférieure à celle indiquée dans le contrat de réservation de plus de 10% ;
• les matériaux utilisés sont très différents de ceux indiqués dans le contrat de réservation et cela entraîne une perte de qualité du logement ;
• le logement terminé a subi des modifications importantes et ne correspond plus à la description qui en a été faite dans le contrat de réservation ;
• des équipements privatifs ou collectifs prévus initialement ne sont pas livrés.