Les clés pour bien lire un plan d’appartement

Vous achetez votre appartement sur plans ? Sachez que depuis le 1^er janvier 2023, les logements neufs doivent obligatoirement créer un Carnet d’information du logement (CIL). En choisissant CLÉA, le 1^er Carnet d’information du logement en France, vous pouvez centraliser gratuitement l’ensemble des informations utiles de votre habitat.

Comment savoir si votre buffet de famille trouvera une place dans le salon de votre logement neuf ? Si la cuisine et la salle de bains seront bien ventilées ? Quelle chambre sera la mieux adaptée à votre enfant ? Le bien immobilier est-il situé en rez-de-chaussée, au dernier étage ? Est-ce un duplex ? Toutes les réponses se trouvent dans les plans de votre futur appartement, mais encore faut-il savoir les comprendre ! Explications.

Avant de contracter un emprunt, demandez le plan de masse du projet immobilier pour voir où se trouve l’appartement de vos rêves. Ce plan, dessiné par l’architecte et obligatoire pour le permis de construire, permet d’avoir une vue d’ensemble du programme immobilier neuf proposé par le promoteur ou le constructeur.

Il vous indiquera où est situé l’immeuble par rapport à son environnement immédiat et au reste du quartier résidentiel (s’il est entouré par d’autres résidences). Vous verrez tout de suite si le mur de l’immeuble voisin est proche ou éloigné du vôtre, ou encore les différentes voies d’accès et la proximité des axes routiers ou ferroviaires.

Consultez également la maquette de la future résidence, souvent accessible sur le site du promoteur immobilier, pour découvrir la disposition du futur logement et savoir comment l’aménager selon la surface. Prêtez attention aux vis-à-vis.

Mieux encore : allez sur place, car la maquette ne montrera pas tous les bâtiments voisins de l’habitation. De plus en plus de promoteurs immobiliers mettent en place des plans 3D qui vous permettent de mieux visualiser le logement dans son ensemble résidentiel neuf, qui peut comprendre plusieurs programmes neufs ainsi que des équipements communs à la copropriété : jardins partagés, piscine, aire de jeux, etc.

Pour prendre connaissance du cadre de vie de votre futur logement neuf (appartement, studio, maison individuelle), consultez plutôt le plan de situation, qui indique la présence de commerces, transports, établissements scolaires, …

Avant de décrypter le plan de l’appartement, regardez avec attention le plan d’étage courant où se trouvera le logement neuf où vous souhaitez habiter. Il présente l’implantation des différents logements de l’étage et donc l’emplacement de celui qui vous a tapé dans l’œil !

Vérifiez le nombre de murs mitoyens avec les appartements voisins et si le logement repéré est situé côté rue, côté cour ou s’il est traversant ! Avec un logement traversant, vous profiterez de vues et situations différentes (des pièces sur rue et d’autres sur cour ou jardin par exemple). Il promet également une bonne luminosité et circulation de l’air.

Si vous êtes sensible au bruit, soyez aussi attentif à la position par rapport aux escaliers communs ou celle de l’ascenseur.

Une rose des vents, représentée sur les plans par un cercle et la lettre N pour indiquer le Nord, permet de visualiser l’orientation de votre futur appartement. Souvent, un logement orienté plein Nord annonce un faible ensoleillement et peu de chaleur ! À noter : dans le Sud de la France, des terrasses et balcons orientés au nord peuvent permettre d’en profiter l’été lors de fortes chaleurs. Selon vos attentes et le lieu où vous habitez, regardez si l’exposition vous convient. Si l’appartement repéré n’est pas traversant, soyez d’autant plus attentif à son orientation. Les appartements orientés vers l’Est auront le soleil le matin et ceux tournés vers l’Ouest profiteront de ses rayons en fin de journée.

Sur les plans d’appartement, il y a des signes techniques à déchiffrer. Ils vont vous donner une foule d’informations sur l’aménagement et la disposition du logement pour de futurs travaux !

• Un trait épais ou deux traits parallèles indiquent la présence d’un mur porteur.
• Un trait fin indique une cloison ou un mur non porteur. Ce sont des cloisons qui pourront être supprimées qui pourront être supprimés si vous souhaitez modifier un jour le plan de votre logement.
• Un trait hachuré représente en général un mur doublé, signe d’une bonne isolation thermique.
• Un cercle représente le rayon de rotation d’un fauteuil handicapé. C’est une obligation pour les logements neufs et récents soumis à la réglementation PMR : il doit y avoir de chaque côté du lit la place nécessaire au passage d’un fauteuil. Les toilettes, la salle de bains et la cuisine doivent également pouvoir accueillir un fauteuil roulant.
• Les pointillés et arrondis représentent le sens et le débattement (espace nécessaire à la manœuvre) des ouvertures des portes et des fenêtres.

Ouvrez grand les yeux : ce ne sont pas les cotes les plus visibles sur le plan ! Dans chaque pièce de l’appartement et sur les balcons et terrasses, la largeur et la longueur apparaissent en centimètres. La dimension réelle de chaque espace peut être calculée à partir de l’échelle indiquée dans la légende. Avec une échelle au 1/100e, 1 centimètre sur le dessin correspond à 1 mètre dans la réalité. D’autres dimensions, comme la taille de la baignoire, la largeur entre deux fenêtres ou celle d’un dressing ou d’un placard, peuvent être également évaluées.

Pour vous assurer que vos meubles entrent bien dans les pièces, jouez aux décorateurs d’intérieur en découpant dans du papier les formes de vos meubles à l’échelle des plans. La méthode prend un peu de temps, mais elle est très fiable !

NB : tous les appartements neufs intègrent les dernières normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite) et environnementales.

Dans les appartements neufs, un emplacement est prévu pour chaque équipement, dans la cuisine comme dans la salle d’eau. Vérifiez bien que tout y soit :

• R ou FR : réfrigérateur,
• LV : lave-vaisselle,
• CUI : bloc cuisson,
• LL : lave-linge,
• SS : sèche-serviette,
• ATT : attente (c’est-à-dire le raccordement pour appareil électroménager),
• CH : chaudière,
• TRI : tri sélectif.

Pensez, également, à regarder le système de ventilation de ces pièces humides :

• VB : ventilation basse,
• VH : ventilation haute,
• VMC : ventilation mécanique contrôlée (VMC simple flux ou VMC double flux).

Sachez que plus l’étage est haut, plus l’appartement est lumineux, surtout au dernier étage d’un immeuble sans vis-à-vis. L’emplacement et les dimensions des fenêtres donnent une idée de la pénétration de la lumière dans les pièces. Sur les plans, vous découvrirez aussi de nombreuses indications : à quelle hauteur à partir du sol elles sont situées, s’il s’agit de portes-fenêtres ou de baies vitrées, si elles s’ouvrent avec un ou deux battants…

Voici quelques indications pour repérer sur le plan :

• ALL : allège. C’est l’espace situé entre le bas d’une fenêtre et le sol. Cette abréviation est complétée d’un chiffre qui donne sa hauteur en centimètres,
• CVR : coffre de volet roulant,
• F  : fenêtre,
• GCM : garde-corps métallique,
• HSFP : hauteur sous faux-plafond,
• PF : porte-fenêtre,
• Seuil ou S.10 signale un seuil de 10 cm entre le bas d’une porte-fenêtre et le sol (cf. allège),
• VR : volet roulant.

Les rangements sont toujours un plus dans un appartement. Pour les repérer sur le plan, ils sont indiqués par un « PL » pour placard, en général situés dans les chambres ou dans le hall d’entrée. En les repérant, vous ne commettrez pas l’erreur de débarquer avec des meubles inutiles que vous pourrez, pourquoi pas, revendre en amont.

Pour être sûr de votre choix, multipliez les recherches et regardez les différences d’organisation et d’agencement d’un appartement à un autre. En comparant, vous allez pouvoir déterminer quel logement neuf correspond à vos attentes et vos besoins, que ce soit un achat sur le marché immobilier en résidence principale ou pour réaliser un investissement immobilier via le dispositif Pinel de réduction d’impôt.

Pour rappel : la loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 63.000€ de votre impôt sur le revenu sur 12 ans, en réalisant l’achat d’un logement au sein d’un programme neuf pour le mettre en location.

Si vous achetez un logement neuf en résidence principale, effectuez une simulation pour vérifier votre éligibilité au PTZ (Prêt à Taux Zéro).