Acheter un logement neuf ou ancien : les clés pour vous décider

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Dans la sphère immobilière, un habitat neuf est un bien immobilier ayant moins de cinq ans d’existence et n’ayant jamais fait l’objet d’une transaction (vente, succession, donation). La plupart du temps, les biens immobiliers neufs sur le marché sont acquis en vente en état de futur achèvement (Vefa).

Si le logement change de propriétaire dans cette période de cinq ans, il est qualifié à la fois de :

• récent (à défaut de neuf),
• et d’existant comme les habitats anciens (ayant plus de cinq ans d’existence).

Le prix du logement

Le neuf est-il plus cher que l’ancien ? C’est une idée reçue. De nombreuses caractéristiques entrent en jeu dans le prix d’un bien immobilier neuf ou ancien. Selon la localisation de vos recherches, les prix au m² varient. Le logement est-il situé en plein cœur d’une ville, à proximité de commerces et de transports, dans un quartier excentré ? L’habitat est-il de qualité ? Des travaux sont-ils à prévoir ?

Les frais de notaire

Dans l’ancien ou le récent, les frais de notaire s’élèvent entre 6 % et 8 % du prix du bien et sont à la charge de l’acquéreur. Ces frais incluent les honoraires du notaire ainsi que les droits de mutation, des taxes collectées par ce dernier et destinées aux collectivités (aussi appelée TPF, taxe de publicité foncière).

En vente en état de futur achèvement (Vefa), les frais de notaire dont les acquéreurs doivent s’acquitter sont moins élevés que dans l’existant : entre 3 % et 4 %. En effet, la TVA est incluse dans le prix d’achat de l’immobilier neuf, ce qui vous dispense des taxes à verser au notaire à destination du Trésor public. Pour calculer les frais de notaires (honoraires et droits de mutation), avant d’acheter un bien, consultez le site de l’Anil.

Les travaux

Que l’on achète du récent ou de l’ancien, il faut penser à anticiper des travaux de rénovation dans le calcul de votre budget et dans vos démarches auprès de la banque. Pour vous aider à les estimer, faites réaliser un devis par un professionnel, auquel vous ajouterez ensuite le prix de vente. Si votre apport personnel n’est pas suffisant, vous pouvez inclure le coût des travaux dans votre prêt immobilier au même taux d’intérêt avantageux que celui de votre prêt immobilier.

Dans l’achat en Vefa, le logement peut être personnalisé pour s’ajuster à vos attentes. Vous n’avez pas besoin de faire des travaux de remise en état à court ou moyen terme. Le promoteur vous garantit, notamment, un parfait achèvement de votre maison neuve ou appartement neuf.

Les charges

Dans le neuf, les charges d’entretien sont en général moins élevées. Si votre logement fait partie d’une copropriété, vous aurez à gérer avec les autres copropriétaires l’entretien de l’immeuble ou du lotissement. Mais le neuf vous garantissant un état impeccable, vous n’aurez pas de travaux à prévoir dans les parties communes à court ou moyen terme. Lors de la première année après la réception des travaux, vous êtes couvert contre tous types d’incidents. Le bon fonctionnement des équipements est assuré pendant deux ans et la réparation des désordres importants pendant dix ans grâce à la garantie décennale.

Dans l’ancien ou le récent, les démarches d’accession sont plus rapides. De la recherche à la signature définitive, l’achat d’un logement existant prend en moyenne trois à quatre mois. Cela peut être un avantage si votre situation l’exige : changement de situation professionnelle ou personnelle, prochaine rentrée scolaire, etc.

En Vefa (sur plans), comptez un à deux ans entre la signature et l’entrée dans les lieux. Pendant cette période, des visites de chantier organisées de façon optionnelle par le promoteur vous permettront de constater l’avancement du projet immobilier. Ce délai plus long peut être un inconvénient, sauf s’il s’agit d’un investissement immobilier locatif.

Dans le neuf

Tout est a priori pensé de manière fonctionnelle. Il y a généralement des espaces de rangements intégrés. Les salles de bains et les cuisines sont modernes. Dans certains cas, un ascenseur spacieux, une place de parking, un local à vélos et même à poussettes sont prévus.

Un appartement ou une maison sur plans vous garantissent d’être le tout premier usager. L’état est donc impeccable. L’habitat est aussi conçu selon les normes en vigueur, y compris énergétiques (RT 2012 jusqu’à fin 2021 et RE 2020 actuellement), ce qui vous permet de moins consommer. Vous pouvez également personnaliser votre logement et parfois apporter des corrections au plan initial.

Dans les logements anciens

Le cachet des murs en pierre, des poutres en bois et des moulures peut renforcer l’esprit chaleureux. Pourtant, cela ne suffit pas à avoir un habitat confortable. Certains logements nécessiteront des travaux de rénovation de plus ou moins grande ampleur avant de pouvoir y habiter et notamment des travaux de rénovation énergétique.

La rénovation permet d’obtenir un réel confort dans les logements anciens comme le montre le Baromètre Qualitel : 80 % des Français ayant réalisé des travaux d’isolation d’une ou plusieurs pièces sont satisfaits du confort thermique dans leur logement contre seulement 60 % pour ceux qui ne les ont pas réalisés. Cette enquête montre également que certains bouquets de travaux de rénovation permettent de faire grimper le Qualiscore des logements construits entre 1900 et 1980 de 5,7 à 7,5 (indice permettant d’évaluer la qualité perçue des logements).

Notez que depuis le 1er avril 2023, les logements classés F ou G doivent obligatoirement faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire avant d’être proposés à la vente.

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