Garantie Vefa : quelles sont les assurances liées à la vente d’un logement en état futur d’achèvement ?

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Depuis 2016, les opérations de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ne peuvent plus faire l’objet d’une garantie intrinsèque, autrement dit basée sur l’état d’avancement des travaux et/ou de financement du projet immobilier. Le promoteur est tenu de fournir aux acheteurs une garantie extrinsèque qui prend la forme d’une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou d’une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement des travaux.

Aujourd’hui, il existe ainsi deux garanties liées à la vente en état futur d’achèvement (Vefa) afin d’encadrer l’opération immobilière et de protéger les particuliers qui souhaitent acheter sur plan : « remboursement » et « achèvement ».

Lors de la signature du contrat de réservation (ou avant-contrat), le promoteur vous propose de choisir l’une ou l’autre de ces garanties d’achat sur plan. Pour vous permettre de faire le bon choix selon vos attentes, voici des explications sur les caractéristiques de ces deux garanties à prendre en compte avant d’acheter un bien en vefa.

La garantie de remboursement

Aussi connue sous le nom de garantie extrinsèque de remboursement, elle intervient dans le cas où l’achèvement du logement ne peut avoir lieu à cause d’une défaillance du promoteur immobilier (article R 261-22 du code de la construction et de l’habitation). Le contrat de vente est alors caduc. L’acheteur est remboursé des sommes déjà versées par la caution du promoteur (un établissement financier). Cependant, tous les frais liés à l’achat ne sont pas couverts.

La garantie d’achèvement

Cette garantie VEFA est activée lors d’une défaillance du promoteur et vous assure que votre maison ou appartement sera terminé et livré. La société d’assurance ou la banque liée au promoteur s’engage à financer les travaux nécessaires à l’achèvement, pour vous livrer votre logement.

Ces deux garanties prennent fin à l’achèvement du logement, qui coïncide généralement avec la remise des clés.

Dans le cas particulier des logements neufs vendus en Vefa, un certain nombre de garanties légales existent pour protéger l’acquéreur des défauts de conformité (vices apparents, vices cachés, malfaçons…) ou du non achèvement du programme après la signature de l’acte de vente définitif. C’est alors la responsabilité des entreprises ayant effectué les travaux qui est invoquée. Mais quelles garanties faire jouer après la réception des travaux ?

La garantie de parfait achèvement

Si vous constatez des désordres au cours de la première année après la livraison des travaux, sachez que vous êtes protégés par la garantie de parfait achèvement.

Ce dispositif fonctionne pour tous les défauts, quelles que soient leur nature et leur importance. Pour l’activer, vous devez notifier toutes les anomalies par lettre recommandée avec accusé de réception. Les promoteurs immobiliers, qui sont les maîtres d’ouvrage au moment de la construction de l’appartement ou de la maison individuelle, devront les faire corriger.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement des équipements

Obligatoire pour les constructions de logement, cette garantie vous permet de faire remplacer ou réparer des équipements défectueux (chaudière, robinetterie, volets, plaques de cuisson, etc.) hors gros œuvre et ce pendant deux ans à compter de la réception de travaux. Pour la déclencher, informez le promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie décennale

Valable pour toute construction, y compris la Vefa, la garantie décennale vous couvre pour tous les dommages qui touchent à l’étanchéité, à la solidité de la structure (fissures), à la toiture, aux fenêtres… tout ce que l’on appelle le « clos et couvert » et qui concerne l’« habitabilité » du logement. Elle court sur dix ans dès la livraison du logement et se transmet aux acquéreurs successifs, pendant tout le délai de la garantie Vefa.

Dès que vous constatez un problème dans les 10 ans après l’achèvement de l’immeuble et la réception des travaux, signalez-le au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur.

L’assurance dommages-ouvrage

Obligatoire pour le promoteur qui doit la contracter avant le début des travaux de construction, l’assurance dommages-ouvrage vous sera transmise à la livraison du logement. Elle commence à courir un an après la réception des travaux (soit à l’expiration de la garantie de parfait achèvement) et se termine en même temps que la garantie décennale.

Dans les faits, elle vous permet de bénéficier d’une prise en charge rapide par l’assureur des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Cela évite d’attendre la fin des procédures judiciaires contre les entreprises intervenant sur le chantier du logement et le résultat des expertises pour déterminer les responsabilités.