L’état des lieux avant signature : une étape clé pour votre achat immobilier

Première visite, puis contre-visite, il vous semble que l’état des lieux avant signature constitue une formalité dont vous pourriez vous passer. Détrompez-vous ! Cette ultime visite avant de signer chez le notaire peut réserver des surprises.

Le rôle de l’état des lieux dans la protection de l’acheteur et du vendeur

L’état des lieux est une inspection minutieuse du bien immobilier avant la signature de l’acte de vente.

Il permet à l’acheteur de vérifier que le bien se trouve dans l’état convenu, en prenant en compte les caractéristiques mentionnées :

• lors des visites initiales ;
• dans le compromis de vente.

Pour le vendeur, cet état des lieux est une garantie : il pourra prouver que le bien a été remis dans un état conforme à ce qui a été convenu.

En cas de dégradations constatées après la signature, l’acheteur ne pourra pas tenir le vendeur pour responsable si les problèmes n’ont pas été signalés avant l’achat, sauf en cas de vices cachés.

Prévenir les litiges post-signature grâce à une inspection minutieuse

L’un des principaux objectifs de l’état des lieux avant signature est de prévenir les litiges après la vente immobilière.

Un défaut majeur non relevé lors de cette phase pourrait mener à des recours juridiques.

Dans ce cas, la vente pourrait être retardée et entraîner des coûts supplémentaires (crédit relais, solution de relogement, déménagement différé, etc.).

Lors de l’état des lieux avant l’achat d’une maison ou d’un appartement, concentrez votre attention sur des éléments clés, tels que :

• les installations électriques ;
• la plomberie ;
• le chauffage ;
• les murs, les sols et les plafonds ;
• ainsi que les vices cachés invisibles à première vue.

Vous n’avez pas encore trouvé le bien de vos rêves ? Nos experts vous dispensent de précieux conseils pour un achat immobilier qui répond à vos attentes.

L’état des lieux avant signature doit être réalisé à un moment précis et de façon structurée pour devenir un atout pour l’acheteur aussi bien que le vendeur.

À quel moment effectuer l’état des lieux final ?

L’état des lieux avant signature s’effectue généralement quelques jours avant le rendez-vous chez le notaire, voire le jour même de la signature de l’acte définitif de vente.

Plus cette ultime visite est proche de la date de signature, mieux c’est !

L’acheteur s’assure que le bien n’a pas subi de détériorations récentes et que tous les éléments convenus ont bien été respectés, par exemple des travaux ou des équipements inclus dans la vente.

Qui doit être présent lors de l’état des lieux (acheteur, vendeur, agent immobilier) ?

Il est essentiel que plusieurs parties participent à cet état des lieux final.

En effet, l’acheteur vérifie que tout correspond à ses attentes, tandis que le vendeur est là pour répondre à toute question concernant le bien.

Dans certains cas, la présence de l’agent immobilier est également recommandée, car il joue un rôle d’intermédiaire neutre et peut faciliter la communication entre les deux parties.

Il peut aussi rappeler les termes du contrat de vente ou du compromis de vente.

Quels problèmes peut-on rencontrer lors d’un état des lieux avant signature ?

Vous avez déjà visité le bien convoité plusieurs fois. Vous avez également consulté les documents techniques obligatoires, mais lors de l’état des lieux avant signature, plusieurs types de problèmes peuvent encore être identifiés.

Voici les principaux sur lesquels porter toute votre attention :

• dommages matériels: détérioration des murs, sols, plafonds, fenêtres ou portes, par exemple des fissures, des taches d’humidité ou des rayures ;
• problèmes techniques: dysfonctionnement des installations électriques, plomberie défectueuse, chauffage ou climatisation en panne, fuite d’eau non réparée ;
• travaux non réalisés: engagements pris par le vendeur (comme la réparation d’une fuite ou la remise en état d’une pièce) qui n’ont pas été exécutés avant la remise des clés ;
• vices apparents: défauts visibles que l’acquéreur n’avait pas remarqués auparavant, comme des infiltrations d’eau ou des impacts dans les revêtements ;
• équipements manquants ou dégradés: si certains équipements (cuisine équipée, rangements) devaient être inclus dans la vente, mais ne sont plus présents ou sont endommagés ;
• défauts affectant les extérieurs: clôtures abîmées, terrasse en mauvais état ou défauts dans les parties communes pour un bien en copropriété ;
• problèmes réglementaires : droit de préemption, servitude de passage, etc.

Pour tous ces points, vous faire accompagner d’un expert en bâtiment vous aide à réaliser les vérifications les plus techniques. En effet, il attire votre attention sur des points critiques qui peuvent engendrer des frais après achat.

Tous ces problèmes peuvent justifier des négociations avec le vendeur, voire un report ou une annulation de la signature, si les défauts sont trop importants.

Découvrez également les documents obligatoires lors de l’achat d’un appartement !

Muni de votre checklist d’état de lieu et de vos yeux de lynx, vous détectez un problème qui mérite d’être pointé du doigt. Voici comment procéder.

Les recours possibles avant la signature chez le notaire

Si des problèmes ou des vices apparents sont détectés lors de cet état des lieux, plusieurs solutions peuvent être envisagées.

Par exemple, le vendeur peut proposer de réaliser des travaux de réparation à ses frais ou bien consentir à une baisse du prix de vente.

Tout arrangement doit être consigné par écrit devant notaire afin de servir de référence lors de la signature chez le notaire.

Peut-on reporter ou annuler la signature en cas de désaccord ?

Dans certains cas, si l’acheteur et le vendeur ne parviennent pas à un accord, la signature de l’acte de vente peut être reportée.

Cette décision permet aux parties de résoudre les litiges avant de finaliser la transaction.

En cas de problème majeur, sans compromis possible, l’acquéreur peut décider d’annuler la vente, en s’appuyant sur une condition suspensive, si celle-ci est prévue dans le compromis de vente.

Pour se désengager sans frais, à quelques jours de la signature de l’acte de vente chez le notaire, la seule solution serait de se trouver encore dans le cadre légal du délai de rétraction. C’est la période de 10 jours qui suit la signature du compromis de vente.

Malheureusement, c’est rarement le cas, car l’obtention d’un crédit pousse souvent les délais à 3 voire 4 mois entre ces deux étapes de l’achat d’un bien immobilier.

Quand ce délai est dépassé, les conditions de rétractation dépendent des clauses du compromis de vente. L’acheteur risque de perdre le dépôt de garantie, soit maximum 10 % du prix de vente immobilisés lors de la promesse de vente ou à la signature du compromis de vente. Il peut aussi s’exposer à d’autres pénalités financières.

Toutefois, il n’y aura pas de frais de notaires à payer, mais uniquement les frais inhérents à la rédaction des documents préalables.

Vous l’aurez compris, l’idéal consiste à trouver un accord à l’amiable entre vendeur et acquéreur. Les deux parties sont pénalisées en cas d’échec de la transaction. En tant que figure d’autorité, les notaires peuvent parfois intervenir en expliquant à chaque partie les conséquences d’une renonciation.

Voici maintenant toutes nos astuces pour une visite d’état des lieux efficace.

Préparer une check-list des points à vérifier

Pour éviter d’oublier certains points importants, préparez une checklist détaillée avant l’état des lieux.

Cette liste doit inclure tous les aspects à vérifier que nous avons évoqués y compris des particularités propres à votre bien.

Une bonne préparation permet de gagner en efficacité et de ne laisser aucun détail au hasard.

Faire appel à un professionnel pour une expertise complémentaire

En tant qu’acheteur, il est possible de faire appel à un professionnel du bâtiment pour être accompagné lors de l’état des lieux.

Ce dernier vérifie les aspects les plus techniques, comme l’installation électrique ou la plomberie, et il sait détecter d’éventuels vices cachés.

Bien que cela représente un coût supplémentaire, un accompagnement permet d’éviter de coûteuses réparations après l’achat.

Nous vous recommandons néanmoins de solliciter un expert à l’étape antérieure de la contre-visite.

Ainsi, en cas de problèmes, vous négociez le prix de vente ou obtenez par écrit la promesse de l’acheteur de réaliser les travaux nécessaires.

Documenter l’état des lieux avec des photos et des notes

Enfin, nos experts vous conseillent de documenter l’état des lieux avant signature chez le notaire à l’aide de photos, de vidéos et de prises de notes détaillées.

Ces informations constituent une preuve tangible de l’état du bien au moment de la visite. Ils pourront être annexés à l’acte de vente et servir de référence en cas de désaccord ultérieur dans l’intérêt du vendeur et de l’acheteur.

Vous savez désormais comment réussir votre état des lieux avant la signature de l’acte de vente pour une transaction immobilière bien menée.