Comment réussir la contre-visite d’une maison ou d’un appartement ?

Lors de la première visite d’un bien immobilier, l’acquéreur a tendance à regarder le logement dans son ensemble. Mais la joie de trouver une habitation qui vous plait peut vous faire passer à côté de points essentiels à vérifier avant d’acheter un bien ou de le louer. Zoom sur les atouts de la contre-visite d’une maison ou d’un appartement.

L’importance d’une inspection approfondie

Lors de la première visite, l’enthousiasme peut parfois brouiller la perception réelle du bien.

Avec un peu de recul, la contre-visite permet de mener une inspection plus détaillée et de vérifier des aspects qui ont pu échapper à votre attention initiale.

En effet, certains défauts ou points d’amélioration ne se révèlent qu’après un examen minutieux, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

La contre-visite d’un appartement ou d’une maison offre l’opportunité de vérifier l’état réel de la maison ou de l’appartement, notamment sur les aspects suivants :

• gros œuvre, murs, sols, plafonds et toiture ;
• installations électriques ;
• chauffage ;
• ventilation ;
• réseaux de plomberie.

Ce rendez-vous constitue donc une étape clé pour s’assurer que le bien correspond à vos attentes à long terme.

Munissez-vous de l’annonce immobilière, des plans du logement si possible, ainsi que d’une liste de questions éventuelles pour réussir cette seconde visite.

Les différences avec la première visite

Lors de la première visite, vous êtes souvent focalisé sur l’ambiance générale ou l’aménagement des pièces. Vous vous assurez que le bien correspond à vos critères en matière d’emplacement, de surface ou de budget.

La contre-visite se veut plus technique et méthodique.

Les agences immobilières mettent en avant les aspects positifs du bien. Vous devez donc creuser pour y voir plus clair, seul, ou mieux, avec l’aide d’une personne expérimentée.

Se faire accompagner par une personne de confiance, comme un proche, pour laquelle l’aspect émotionnel n’a pas sa place lors de l’inspection est une première option.

Toutefois, pour une contre-visite qui ne passe à côté d’aucun point critique qui pourrait vous valoir des déconvenues, faites appel à Alex.

Nos experts passent au crible plus de 100 points de contrôle dans le logement. À l’issue de la visite, vous savez si le bien est qualitatif ou s’il contient des défauts qui nécessitent potentiellement des travaux coûteux.

Les étapes suivantes d’un projet immobilier

Après une contre-visite réussie, si vous êtes toujours convaincu par le bien immobilier, la procédure de transaction immobilière se poursuit avec les démarches pour l’offre d’achat ou la rédaction d’un bail de location.

Pour bloquer la réservation d’un logement à la vente, vous pouvez rédiger une promesse de vente devant notaire, dont les détails seront transcrits dans le compromis de vente (ou contrat de vente).

À cette étape des négociations, la transmission des diagnostics techniques obligatoires (électricité, gaz, performance énergétique…) s’avère indispensable. Par la suite, la signature du compromis de vente a lieu chez le notaire lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Après obtention d’un crédit immobilier (si nécessaire), la procédure se poursuit avec l’état des lieux avant la signature de l’acte authentique de vente et la remise des clés.

Notez que l’obtention de l’emprunt fait généralement partie des conditions suspensives à ajouter au compromis de vente !

En location, vous transmettez des documents indispensables au bailleur (fiches de salaire, pièce d’identité, contrat de travail, etc.) avant de rédiger un état des lieux d’entrée et de signer le bail de location.

Vous l’aurez compris, la contre-visite d’une maison ou d’un appartement est indispensable pour valider ou non le bien sélectionné avant de s’engager définitivement et financièrement.

Lors de la contre-visite, le charme du logement n’est plus le sujet d’intérêt pour les acquéreurs. Cette visite consiste à se concentrer sur les défauts du bien immobilier avec un œil critique et avisé.

L’état général du bien

Un des premiers aspects à inspecter lors de la contre-visite est l’état général du gros-œuvre.

Observez les murs à la recherche de fissures, d’humidité ou de moisissures, car ces signes peuvent indiquer des problèmes plus profonds, comme une mauvaise isolation ou des infiltrations d’eau.

Les sols et les plafonds doivent également être inspectés pour détecter tout signe d’usure prématurée ou de travaux à prévoir.

Les installations électriques, de chauffage et de plomberie

À cette étape, les diagnostics techniques servent de base, mais si vous doutez de leur véracité, vérifiez par vous-même avec l’aide d’un expert.

L’état des installations techniques est souvent négligé lors de la première visite.

Profitez de la contre-visite d’une maison ou d’un appartement pour vérifier le bon fonctionnement du réseau électrique, des radiateurs, du système de chauffe et des installations de plomberie.

N’hésitez pas à tester les prises électriques, à demander l’âge de la chaudière et à vérifier la pression de l’eau ainsi que l’état des canalisations.

Des installations vétustes peuvent générer des coûts imprévus de mise aux normes.

L’environnement et les nuisances potentielles

Observez l’environnement extérieur d’un œil critique.

Profitez de la contre-visite pour évaluer les nuisances sonores potentielles (proximité d’une route, d’un aéroport, voisinage bruyant).

Si possible, effectuez cette visite à un autre moment de la journée que lors de la première visite pour avoir une perception plus juste de l’activité environnante.

En outre, vous aurez un aperçu de la luminosité naturelle du bien à différentes heures et vous pourrez tester les éclairages.

Les parties communes en copropriété

Si vous envisagez l’achat d’un appartement, ne négligez pas l’inspection des parties communes :

• hall d’entrée ;
• cage d’escaliers ;
• ascenseurs ;
• parking ;
• cour intérieure ;

Leur état peut révéler beaucoup sur l’entretien global de l’immeuble et influencer la décision d’achat.

Des parties communes mal entretenues témoignent d’une copropriété mal gérée et peuvent impacter votre confort. En ce sens, n’hésitez pas à demander les derniers comptes-rendus d’assemblée générale de copropriété pour juger des travaux prévus ou à réaliser dans les mois et les années à venir.

Une contre-visite doit être préparée pour être utile. Vous devez inspecter le bien du sol au plafond pour savoir si vous souhaitez réellement y vivre et si le budget à investir est cohérent avec les prestations proposées.

Les questions à poser

Une bonne contre-visite d’un appartement ou d’une maison nécessite de poser les bonnes questions au propriétaire ou à l’agent immobilier.

Demandez des précisions sur la date des derniers travaux, l’historique des réparations ou les frais de copropriété.

Posez des questions sur :

• l’état des équipements (toiture, fenêtres, installations techniques) ;
• la date du dernier entretien de la chaudière ;
• l’âge de l’installation électrique ;
• d’éventuels litiges en cours ;
• la présence de servitudes.

Les réponses vous permettront d’évaluer les travaux potentiels à prévoir et les coûts associés.

Les diagnostics à recevoir du propriétaire ou de l’agence immobilière

Le vendeur ou l’agence immobilière vous transmet une série de diagnostics obligatoires avant la signature de l’acte de vente :

• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• état de l’installation électrique et de gaz ;
• état des risques naturels et technologiques ;
• assainissement ;
• amiante ;
• constat des risques d’exposition au plomb ;

Ces documents vous permettent d’obtenir une vue d’ensemble sur l’état général du bien.

En outre, ils sont obligatoires ! Ainsi, si le propriétaire ne vous les transmet pas ou tarde à le faire, prenez garde. Les conclusions des études pourraient révéler des problèmes.

En revanche, dans le cadre d’une location, les informations techniques à transmettre sont moins nombreuses que celles du dossier technique lors d’une vente immobilière.

L’avis d’expert d’un professionnel du bâtiment

Si vous avez des doutes sur l’état du bien ou si des points techniques vous échappent, il peut être judicieux de faire appel à un expert du bâtiment pour vous accompagner lors de la contre-visite.

Un professionnel identifie d’éventuels vices cachés et vous aide à évaluer le coût des travaux nécessaires. Vous avez ainsi des arguments de poids pour négocier le montant du loyer ou le prix de vente.

Sollicitez l’aide d’Alex si vous n’avez pas de professionnels du bâtiment dans votre entourage et obtenez un bilan clair et avisé de l’état du bien convoité.

Une contre-visite d’une maison ou d’un appartement aide à estimer si le bien est évalué à son juste prix. Dans le cas d’un achat, surpayer un bien peut impacter la plus-value lors d’une revente.

Comment utiliser les observations de la contre-visite pour négocier ?

Les défauts relevés lors de la contre-visite deviennent des atouts dans la négociation du prix en fonction de l’offre et du marché immobilier.

Si des travaux sont à prévoir, tentez une réduction du prix d’achat pour compenser ces frais. Par exemple, si l’installation électrique est vétuste ou si la plomberie nécessite une révision, vous avez des arguments de poids pour négocier le prix final en tenant compte des réparations à effectuer.

À la location, vous pouvez exiger que les travaux soient effectués avant de signer le bail. Toutefois, les biens immobiliers à louer se font rares dans certaines villes. Pour ne pas passer à côté d’une opportunité à cause de travaux, proposez de les réaliser en échange d’une réduction sur le loyer pendant un nombre de mois correspondant au budget travaux.

Quand faut-il renoncer à l’achat ou à la location à la suite de la contre-visite ?

Dans certains cas, la contre-visite d’un appartement ou d’une maison peut révéler des problèmes majeurs qui remettent en question l’achat ou la location du bien.

Si les travaux à prévoir sont trop importants ou si l’environnement présente des nuisances insurmontables, il s’avère parfois plus sage de renoncer à l’achat. Vous serez déçu, mais vous vous éviterez bien des tracas !

Une contre-visite bien menée vous aide à prendre une décision avisée et juste, même si cela signifie repartir à la recherche d’un autre bien.