Comment décrypter l’annonce immobilière d’un appartement en vente ?

Prêt à devenir propriétaire d’un appartement ? Alex est là pour vous aider. Nos experts évaluent minutieusement plus de 100 points de contrôle, vous offrant une vision claire et complète de l’état de votre future maison.

« Vend T1 bis, Beg, kitchenette, quartier calme. Consommation énergétique : D ». Si certains éléments de cette petite annonce vous échappent, la lecture de cette fiche pratique vous sera sans doute utile.

Dans une annonce d’agence immobilière ou de particulier à particulier, vous devez retrouver des informations de base qui vous permettent de faire un premier tri avant d’entamer vos visites. Ces mentions sont obligatoires à l’affichage et sont encadrées par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur), lorsque l’annonce est diffusée par un professionnel (agence ou notaire).

Quelles mentions doivent figurer dans une annonce immobilière ?

• La localisation : parfois un quartier, une rue ou bien encore une carte interactive pour géolocaliser le bien immobilier.
• La surface privative loi Carrez en mètre carré est obligatoire pour les ventes d’un logement en copropriété. La surface habitable effective du logement peut également être utilisée.
• Le type d’appartement à vendre et sa composition doivent également être spécifiés avec le nombre de pièces (studio, T1, T2, etc.), s’il y a une salle d’eau ou une cuisine ouverte, par exemple.
• L’état du logement : « à rénover », « remis en état », « entièrement rénové », etc.
• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) indiquant l’efficacité énergétique du logement. Cette information est maintenant obligatoire à l’achat comme dans le cadre d’une location.
• Le prix de vente du bien : l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière oblige, depuis le 1er avril 2017, les agences immobilières à indiquer quelle est la personne devant régler les frais d’agence avec les mentions « honoraires à la charge du vendeur » ou « honoraires à la charge de l’acheteur ». Si les frais sont à la charge de l’acheteur, leur montant en euros ou leur pourcentage doit être notifié. À chaque fois, tous ces montants sont donnés toutes taxes comprises.

Les éléments non obligatoires dans une annonces immobilières

Enfin, notons que l’annonce ne doit pas impérativement comporter des photos du bien. Cependant, faites attention s’il y a des photos : les nouvelles techniques de prises de vue (avec des objectifs grand angle) permettent d’obtenir des clichés très avantageux. Ces images ne traduisent pas toujours fidèlement la réalité. La dimension des pièces peut, notamment, sembler plus grande.

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Le style d’une annonce immobilière est très codifié. Pour vous aider à vous repérer dans vos recherches d’appartement, voici des explications sur ce que signifie chaque expression employée.

Pour qualifier le type d’appartement en vente

• Appartement de charme : parquet, hauteur sous plafond, beaux volumes, moulures ou poutres apparentes, etc. L’appartement de charme a fréquemment un « cachet » lié à son histoire (souvent longue) et à son esthétique.
• Appartement atypique : vous voilà prévenus ! Vous allez aux devants d’une surprise. L’agencement d’un appartement atypique peut être un brin biscornu. Si vous êtes plutôt adepte du classique et du fonctionnel, ce logement n’est sans doute pas fait pour vous.
• Appartement à fort potentiel : derrière cette expression se cache souvent un appartement à restaurer ou à moderniser. Avis donc aux bricoleurs et à ceux qui peuvent attendre quelques mois de travaux avant d’habiter leur logement.
• Coup de cœur : les « coups de cœur » d’une agence immobilière sont un peu leur « coin des bonnes affaires ». Ce sont des biens généralement bien situés et à un prix intéressant par rapport au marché immobilier.
• Duplex : appartement sur deux niveaux. Le triplex se compose de trois niveaux.
• Souplex : appartement constitué d’un rez-de-chaussée et d’un sous-sol aménagé. On le retrouve de plus en plus sur les marchés immobiliers tendus, comme à Paris, car il est généralement plus abordable. Il faut être vigilant sur les questions d’humidité et de système de ventilation, ainsi que sur le mode d’éclairage.
• Studio : appartement composé d’une seule pièce avec un coin cuisine et une salle d’eau ou de bain séparés (les WC séparés de la salle d’eau, ne comptent bien entendu pas comme une pièce supplémentaire). La « studette » est un terme (certes mignon !) qui n’a aucune existence légale. C’est une manière subtile de décrire un logement à la superficie très réduite.

Pour définir les équipements de la cuisine

• Cuisine équipée : cuisine qui possède au moins un réfrigérateur et des plaques de cuisson.
• Cuisine aménagée : cuisine sans appareil électroménager, mais avec des meubles de cuisine, pour les rangements.
• Kitchenette : la kitchenette peut tout à la fois être une petite cuisine américaine ou un placard reconverti en cuisine.

Pour caractériser l’environnement de l’immeuble

• Quartier animé/calme : le mot « animé » peut signifier le pire (un quartier très bruyant) comme le meilleur (la proximité des commerces, transports, équipements sportifs, écoles, etc.). De la même manière, le quartier « calme » cache peut-être aussi un bien isolé de toute civilisation… Mieux vaut donc aller sur place pour se faire sa propre idée.
• Quartier en devenir : le quartier est en plein développement (nouveaux immeubles, nouvelles installations, peut-être nouvelle station de métro/tram/bus). L’appartement devrait prendre rapidement de la valeur, mais vous pourriez être dérangé par des travaux dans le voisinage.

Dans les annonces immobilières, vous pouvez voir indiquées : la surface privative loi Carrez et la surface habitable. Quelles sont les différences ? Nos experts font le point.

La surface privative

La loi Carrez du 18 décembre 1996 obligeant les vendeurs à spécifier aux potentiels acquéreurs, la superficie privative du bien immobilier qu’ils vendent ne s’applique que pour les transactions liées aux lots en copropriété. La surface loi Carrez doit donc obligatoirement être spécifiée dans un  acte authentique de vente d’un logement en copropriété. La réglementation précise que cette superficie est la mesure d’un lieu clos, couvert et d’une hauteur supérieure au minimum à 1,80 mètre.

Les balcons, terrasses, garages, place de parking, dépendances, cloisons, embrasures de fenêtres et portes, cages et marches d’escalier, gaines et parties inférieures à 1,80 mètre n’entrent donc pas dans le calcul. Attention, les combles aménagés ou non aménagés et les placards sont bien pris en compte si leur hauteur est d’au moins 1,80 mètre.

La surface habitable

Cette superficie correspond à la surface de plancher construite sans l’épaisseur des murs, les marches et les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas et autres parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre selon l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Si vous êtes locataire , sachez que cette information est obligatoire pour la location. La surface habitable s’applique aussi pour les ventes de logements neufs et peut être utilisée dans la vente de logement existant.

Les annonces immobilières sont des textes relativement courts. Pour donner un maximum de renseignements, un grand nombre d’abréviations est employé. Afin de réussir à déchiffrer sans problème les annonces d’appartements en vente, voici la signification des abréviations les plus utilisées :

• Asc : ascenseur.
• Balc : balcon. Sachez que sa surface n’est pas comprise dans la superficie annoncée (en tout cas, elle ne doit légalement pas l’être).
• Chb : chambre.
• Dig : digicode (indique une résidence sécurisée)
• Et. : étage (et. 5/5 pour un dernier étage par exemple)
• Sdb : salle de bain avec une baignoire.
• Sde : salle d’eau avec une douche.
• Tbe ou Beg : très bon état ou bon état général.

Une boussole permet généralement de prendre connaissance de l’orientation du logement, et ainsi de savoir s’il est exposé plein sud, s’il est traversant ou non, etc.

Avec Alex, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé et d’une expertise professionnelle. Nos experts inspectent chaque détail de votre futur appartement, vous assurant ainsi un achat serein et éclairé.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) mentionné sur toute annonce immobilière vous permet de vous donner une idée du montant de vos futures factures de chauffage et d’eau chaude. La performance énergétique d’un logement correspond à une estimation de ce qu’il va consommer en énergie et de ce qu’il va rejeter en émissions de gaz à effet de serre.

Ce DPE, valable 10 ans, permet de définir le classement énergétique de votre logement, défini par une lettre et une couleur. Les biens immobiliers sont classés de A (logement économe, vert) à G (logement énergivore, rouge). Toute annonce immobilière a pour obligation de faire figurer le classement énergétique du bien.

Cependant, dans certains cas, ce DPE peut être vierge car le calcul n’est pas réalisable. C’est le cas des bâtiments construits avant 1948 et des bâtiments collectifs pour lesquels on ne peut pas estimer les consommations du logement (chauffage collectif et pas de comptage individuel et absence de facture).

Même si c’est le seul à être mentionné dans une annonce immobilière, le DPE n’est pas le seul diagnostic à être obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Il y a aussi :

• le diagnostic électrique,
• le diagnostic amiante,
• le diagnostic plomb,
• le diagnostic termites,
• le diagnostic assainissement, etc.

Sachez que tous les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière sont à la charge du vendeur, et non de l’acquéreur.

Pour en savoir plus sur les diagnostics et les points à vérifier lors de la visite d’un appartement à vendre, consultez notre guide :