Réaliser un état des lieux avant la signature de l’acte de vente

L’état des lieux avant la signature de l’acte de vente est une visite minutieuse du bien immobilier réalisée avant la signature finale chez le notaire.

Cette inspection complète a pour but de s’assurer que le logement est conforme à ce qui a été indiqué lors de la signature du compromis de vente devant notaire.

En effet, plusieurs mois s’écoulent entre les premières visites, les négociations, la signature de l’avant contrat, l’obtention du crédit, etc. Parfois, des changements dans l’état du bien peuvent être constatés. Dans les cas les plus graves, ils peuvent remettre en cause la transaction immobilière.

Contrairement à l’état des lieux locatif qui fait office d’inventaire pour un contrat de location, l’objectif consiste ici à éviter les mauvaises surprises après l’achat immobilier.

L’acheteur peut ainsi se protéger contre les éventuels défauts qui occasionnent des frais supplémentaires après acquisition.

L’état des lieux doit être effectué juste avant la signature du contrat de vente chez le notaire, idéalement quelques jours avant ou le jour même.

Ainsi, l’acquéreur a une vision claire et actuelle de l’état du bien avant de finaliser l’achat et de transférer les fonds.

L’absence de dégradation est vérifiée et les diagnostics doivent toujours être valides.

Réaliser cette visite trop en amont de la signature pourrait laisser le temps à des problèmes d’apparaître. Dans ce cas, la résolution du litige est plus compliquée pour le nouveau propriétaire.

Pour finir, plus la visite est proche de la date de signature, plus les chances que le vendeur ait déjà déménagé sont élevées. Inspecter un bien vide est beaucoup plus simple pour identifier des problèmes.

D’un point de vue strictement légal, l’état des lieux avant la signature de l’acte de vente est facultatif en France.

Cependant, il est fortement recommandé par les professionnels de l’immobilier et les notaires pour éviter des litiges après la signature.

Ainsi, cette visite est peut-être l’une des plus importantes pour les deux parties.

Dans certains cas, le vendeur peut refuser l’état des lieux avant la signature pour des raisons pratiques, ou par réticence à exposer des problèmes.

Si le vendeur refuse cette visite, l’acheteur doit d’autant plus s’inquiéter. En effet, ce refus peut être perçu comme un signal d’alarme. L’acheteur est en droit d’exiger cette visite.

Si le vendeur reste sur ses positions, reporter la signature de l’acte définitif tant que l’état des lieux n’a pas été réalisé est possible. À ce stade des négociations, agent immobilier et notaire peuvent servir d’intermédiaire pour apaiser les tensions et trouver une solution.

En outre, une visite d’état des lieux avant signature de l’acte de vente prend entre 30 minutes et 1 heure en fonction du bien. C’est rapide et indispensable pour protéger les deux parties.

Pour éviter ce genre de déconvenue, nos experts vous recommandent d’ajouter une clause suspensive dans le compromis de vente stipulant que l’état des lieux est une condition sine qua non pour finaliser la transaction.

Un état des lieux avant signature se doit d’être minutieux. Comme lors de la contre-visite, un large spectre d’éléments est à vérifier pour garantir que le bien est dans le même état que lors des visites précédentes et tel que repris dans le compromis de vente.

L’état de l’enveloppe thermique et la ventilation

Lors de la visite d’état des lieux avant signature de l’acte authentique, inspectez à nouveau les murs, les plinthes, les sols, les salles de bain et la cuisine en quête de problèmes d’humidité ou de fissures.

Sans tableaux, décorations, tapis ou luminaires, les murs, plafonds et sols peuvent être beaucoup plus facilement observés. Inspectez chaque pièce du sol au plafond pour vous assurer que le bien est tel que décrit dans l’annonce immobilière !

En outre, portez votre attention sur les coins et autour des fenêtres et portes. Des fissures importantes peuvent être apparues depuis votre dernière visite et indiquer des problèmes plus graves, comme des affaissements ou des infiltrations.

Vérifiez que la toiture n’a subi aucun dégât, d’autant plus à la fin de l’hiver ou si une grosse tempête a traversé la région récemment. Revisitez aussi les combles ainsi que le sous-sol.

Une odeur de moisissure, que vous n’aviez jamais sentie auparavant, peut vous alerter, même en sous-sol. Profitez-en pour revérifier la ventilation et l’état des bouches d’aération.

Ouvrez toutes les fenêtres et les portes. Testez les volets qu’ils soient électriques ou manuels.

Pour finir, si le bien comprend des dépendances (garage, cave, abri de jardin, etc.), inspectez-les aussi. Elles doivent être dans le même état que lors de la contre-visite.

Le relevé des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau

L’état du système électrique a été vérifié lors de la contre-visite, mais vous pouvez le contrôler à nouveau seul ou avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier.

Quoi qu’il en soit, le relevé des compteurs est une obligation, même en copropriété.

Les index des compteurs suivants sont à relever le jour de l’état des lieux, d’où l’importance de le réaliser au plus proche de la signature :

• compteur d’électricité (PDL ou PRM pour un compteur Linky EDF) ;
• compteur de gaz (PCE) ;
• compteur d’eau.

En général, la visite avant signature a lieu avec l’agent immobilier qui relève les compteurs sous la surveillance de l’acquéreur et du vendeur.

Ces données sont à transmettre aux fournisseurs d’énergie pour établir des factures de régularisation qui clôturent les contrats du vendeur.

La plomberie, le chauffage et la ventilation

Si le mobilier de la cuisine et des sanitaires reste, il est vide des affaires personnelles du vendeur ce qui facilite votre observation.

Le bon état de la plomberie est un point essentiel. Vérifiez les robinets, les tuyauteries, les chasses d’eau, ainsi que les canalisations extérieures (gouttières, etc.).

Ouvrez l’eau chaude et l’eau froide afin de tester le bon fonctionnement de la chaudière. Allumez les radiateurs dès le début de la visite pour vérifier qu’ils chauffent. Testez également les éventuelles climatisations.

En effet, une fuite non détectée ou des canalisations bouchées peuvent entraîner des frais de réparation importants pour l’acheteur.

Vérifier les clés

Souvent négligée, la vérification des clés est essentielle lors de l’état des lieux avant de signer l’acte de vente.

En effet, le jour du transfert de propriété, l’acheteur récupère toutes les clés du bien. Vérifiez dès l’état des lieux que toutes les clés sont disponibles et fonctionnent avec les portes correspondantes.

N’oubliez pas les télécommandes du garage ou du portail !

Faire le point sur les documents importants

Généralement, le notaire s’occupe de l’aspect paperasse. Sachez que la taxe foncière est légalement due par la personne propriétaire du bien au 1^er janvier de l’année de la transaction.

Toutefois, lors d’une vente en début d’année, un accord peut être trouvé entre les parties. Pour une vente effectuée en février par exemple, l’acquéreur peut verser dix douzièmes de la taxe foncière que l’ancien propriétaire devra payer à l’automne de la même année.

De plus, le propriétaire peut transmettre à l’acheteur :

• la documentation relative aux équipements encore sous-garantie ;
• le mode d’emploi des équipements et de la domotique ;
• les coordonnées des personnes de contact pour l’entretien de la chaudière, de l’adoucisseur d’eau, de l’alarme, etc. ;
• les codes de l’alarme !

En outre, le carnet d’information du logement (CIL) est à transmettre obligatoirement au nouveau propriétaire depuis le 1^er janvier 2023 pour tout bien ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique. Ce document vous sera remis au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Pour faciliter la gestion du CIL tout au long de la vie de son logement, l’Association QUALITEL propose le service CLÉA. Ce carnet sécurisé vous permet de conserver tous les documents utiles à votre logement. En outre, vous recevez des alertes concernant l’entretien de vos équipements.

Ainsi, si vous voulez revendre à votre tour d’ici quelques années, vous aurez tous les documents nécessaires à porter de main.

L’état des lieux avant signature vise à vérifier que tout est en ordre. Que faire quand ce n’est pas le cas ?

Les petits problèmes qui contrarient

Lors de l’état des lieux, quelques déceptions peuvent survenir :

• le magnifique parquet du salon est finalement bien abimé à l’emplacement du canapé,
• la suppression de la décoration a laissé des traces et des trous sur les murs ;
• le retrait des éclairages montre des fils à nu beaucoup moins esthétiques que lors de vos premières visites ;
• le déménagement a créé des impacts sur le revêtement des murs ;
• les sanitaires sont très sales et les joints abîmés ;

Ces problèmes contrarient, mais ils font partie de ce que l’on peut considérer comme une usure normale. Dans certains cas, vous pouvez obtenir du propriétaire qu’il règle ces désagréments avant la signature chez le notaire.

Toutefois, ces problèmes ne doivent pas remettre en cause la transaction ou impliquer une importante négociation.

Les dégradations importantes

Si des dégradations surviennent entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif (incendie, dégâts des eaux, vandalisme), l’acheteur peut exiger des réparations ou une baisse du prix.

Si le bien a subi des dommages majeurs, la vente peut être annulée sans pénalité, à condition que l’acheteur ne soit pas responsable des dégradations !

Dans tous les cas, informer le notaire rapidement et conserver des preuves (photos, rapports) pour appuyer une demande ou un recours s’avère indispensable.

Les solutions possibles

Si une anomalie est constatée pendant l’état des lieux, l’acheteur doit immédiatement en informer le vendeur, voire le notaire.

Plusieurs solutions sont envisageables :

1. La négociation, c’est-à-dire baisse du prix de vente pour compenser le coût des réparations à prévoir ;
2. Des réparations à réaliser par le vendeur avant la signature de l’acte de vente ;
3. Le report de la signature si des réparations sont négociées ;
4. La rétractation si des conditions suspensives spécifiques ont été incluses dans le compromis. L’acheteur peut alors se rétracter sans frais.

Vous êtes soulagé, car la contre-visite vous a montré un logement en parfait état ! Malheureusement, des surprises sont toujours possibles en immobilier.

Un vice caché est un défaut qui rend le bien acheté impropre à l’usage auquel on le destine.

Dans ce cas, l’acheteur dispose d’un recours légal contre le vendeur : l’action en garantie des vices cachés.

Pour qu’un problème puisse déclencher cette garantie, il doit :

• être inconnu de l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique de vente ;
• ne pas être apparent. En ce sens, un vice caché nécessite souvent une expertise professionnelle pour être mis en évidence ;
• rendre impropre ou diminuer l’usage du bien ;
• être antérieur à la vente immobilière.

L’existence du vice caché doit être prouvée sous un délai de deux ans après sa découverte. La garantie est quant à elle valable cinq ans après l’achat.

Parmi les vices cachés, on retrouve des problèmes touchant le gros œuvre, comme des fondations défectueuses, une dalle de béton fissurée, un bien inondable face à un défaut d’étanchéité, etc.

Vous êtes désormais prêt pour la visite d’état des lieux avant signature de l’acte authentique. Ne laissez passer aucun détail important, mais acceptez que le bien ne soit pas toujours aussi parfait et propre que vous l’espériez !