Quelles sont les démarches administratives à réaliser avant de faire construire une maison ?

Vous souhaitez faire construire votre maison ? Sachez que depuis le 1^er janvier 2023, les logements neufs et ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique doivent obligatoirement créer un Carnet d’information du logement (CIL). En choisissant CLÉA, le 1^er Carnet d’information du logement en France, vous pouvez centraliser gratuitement l’ensemble des informations utiles de votre habitat.

La construction d’une maison individuelle est une opération complexe qui nécessite le respect de formalités administratives. Ces démarches administratives pour construire une maison varient en fonction de l’importance des travaux.

L’omission de certaines démarches administratives en matière de construction neuve peut constituer une infraction entraînant de sévères sanctions (amende, demande de mise en conformité, voire démolition, etc.). Un suivi attentif de ces démarches vous évitera d’éventuels litiges administratifs ainsi que des surcoûts liés aux retards ou à des modifications de dernière minute.

En fonction du type de contrat signé avec le professionnel choisi pour votre projet de construction, vous aurez à vous préoccuper – ou non – du suivi des démarches administratives. Dans tous les cas, veillez aux garanties apportées par le contrat – contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou contrat de maîtrise d’œuvre ou contrat de travaux – car les garanties varient en fonction de la forme juridique de l’engagement :

• si vous avez choisi de confier votre projet à un constructeur de maison individuelle exerçant son activité sous le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), loi du 19 décembre 1990, il prendra en charge la construction de votre maison neuve de A à Z dans un cadre très réglementé. Il effectuera la plupart des démarches administratives à votre place (dépôt de permis de construire, souscription à l’assurance dommages-ouvrage, etc.) ;
• si vous avez recours à un architecte ou à une entreprise de maîtrise d’œuvre pour la construction de la maison neuve, ces derniers seront en mesure de gérer les différentes étapes (notamment administratives) jusqu’à la livraison. Dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre, la mission confiée au maître d’œuvre doit être décrite avec précision. Idem avec l’architecte qui peut également assurer cette mission si vous l’avez choisi pour suivre votre chantier. Son intervention fera l’objet d’honoraires complémentaires ;
• dans le cas où vous faites appel à différentes entreprises en corps de métiers séparés, c’est à vous qu’il revient de réaliser toutes les démarches administratives (notamment l’obtention du permis de construire).

Le permis de construire, désormais valable trois ans (contre deux auparavant), a pour but de vérifier la conformité du projet avec les dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme.

Le formulaire Cerfa n°13406 est le document officiel de demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI). Il est obligatoire pour toute personne qui souhaite faire construire une maison individuelle ou des extensions de sa maison existante.

Quand faut-il ce document ?

L’obtention du permis de construire est exigée par l’administration  :

• de manière générale, pour les travaux de construction de grande ampleur (construction de maison individuelle et/ou de ses annexes) ;
• dans certains autres cas, comme l’agrandissement d’une maison avec création de plus de 40 m² de plancher ou d’emprise au sol lorsque la construction est située dans une zone urbaine dotée d’un plan local d’urbanisme. Toutefois, entre 20 m² et 40 m², un permis de construire est toujours obligatoire si les travaux portent la surface totale de plancher de la construction à plus de 150 m² après achèvement des travaux. Attention, il est obligatoire de faire appel à un architecte pour toute construction de plus de 150 m².

À qui faut-il faire la demande ?

La demande de permis de construire doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie de la commune où est situé le terrain ou déposée à la mairie.

Quel est le délai d’instruction ?

Les délais administratifs nécessaires à l’instruction d’une autorisation de construire sont à prendre en compte lors de la réalisation de votre calendrier de travaux. Lorsqu’un projet ne relève d’aucune autre législation que celle du code de l’urbanisme, ce délai est fixé à deux mois pour les constructions individuelles et trois mois pour les autres constructions, mais il peut atteindre cinq mois lorsque le terrain constructible est situé dans un secteur soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Le certificat d’urbanisme recense les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il indique si le terrain est constructible et si l’opération immobilière qui y est envisagée est réalisable.

La demande de ce document est gratuite pour toute personne intéressée (propriétaire, architecte, etc.). Elle se fait via un formulaire en ligne. Il est vivement conseillé d’en faire la demande pour obtenir le maximum d’informations sur le terrain faisant l’objet de travaux. Il existe 2 types de certificats :

Il donne des informations sur la situation d’un terrain donné et plus précisément sur :

• les règles d’urbanisme applicables (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme) ;
• les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique, droit de préemption, etc.) ;
• les taxes et participations d’urbanisme (taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics, etc.).

Il apporte des informations sur la faisabilité du projet de construction. En plus des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné, des limitations administratives au droit de propriété et des taxes et participations d’urbanisme, le certificat opérationnel :

• indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet ;
• renseigne sur l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent le terrain constructible.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le principal document de planification de l’urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il détermine les conditions d’aménagement et d’utilisation des sols, notamment :

• l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques ;
• la hauteur maximale des bâtiments ;
• les contraintes architecturales, etc.

Un décret instaurant un contenu modernisé du PLU est entré en vigueur le 1er janvier 2016. Plus lisible, il a pour objectif de faciliter les projets de construction.

En complément, vous devez intégrer à votre projet de construction d’une nouvelle maison les informations contenues dans le Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles (PPRN).

Ce document définit des zones d’exposition aux phénomènes naturels prévisibles, directs ou indirects (inondations, mouvements de terrain, séismes, avalanches, incendies de forêt, etc.) et caractérise leur intensité potentielle. Ces informations sur les risques naturels sont d’ailleurs reprises dans le diagnostic ERP, obligatoire lors de la vente d’un terrain constructible situé dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels (PPRN).

À l’intérieur de ces zones à risques, le PPRN réglemente l’occupation des sols et la manière de construire dans une approche globale du risque. Ces mesures s’appliquent aux futures constructions comme à toute construction existante. L’objectif est de réduire l’exposition au risque ainsi que la vulnérabilité des biens et des personnes.

Le PPRN comporte :

• un rapport de présentation du contexte ;
• une ou plusieurs cartes de zonage délimitant les zones réglementées ;
• un règlement décrivant les contraintes à respecter dans chaque zone.

Dès l’obtention des autorisations d’urbanisme (par exemple le permis de construire), le bénéficiaire doit en afficher un extrait sur son terrain.

L’affichage se fait par le biais d’un panneau rectangulaire (dont la taille doit excéder 80 centimètres), visible depuis la voie publique avant et pendant toute la durée des travaux et comportant certaines mentions obligatoires.

L’affichage peut servir de point d’appui à des tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme, dans un délai de deux mois, s’ils estiment que celle-ci leur porte préjudice. À noter, l’autorisation d’urbanisme – qui prend la forme d’un arrêté – est également affichée en mairie 8 jours après sa délivrance. En cas de contestation, vous devrez être en mesure de fournir la preuve que les formalités d’affichage ont bien été remplies.

Dès l’ouverture du chantier, vous aurez l’obligation de déposer à la mairie une déclaration d’ouverture du chantier. Ce document signale à l’administration le début des travaux.

Deux options s’offrent à vous pour effectuer cette déclaration : elle peut être déposée en ligne ou par correspondance (formulaire à remplir, à imprimer puis à renvoyer à votre mairie).

À noter : lorsqu’une déclaration préalable de travaux a été faite, une déclaration d’ouverture des travaux n’est pas nécessaire.

Dès le démarrage des travaux, pour que votre maison neuve soit raccordée aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, d’assainissement (et éventuellement de chauffage urbain), contactez les services de votre commune.

Votre ville a pu concéder les services de distribution d’eau, d’électricité et de gaz à d’autres entreprises (Veolia, Engie, Enedis, GRDF, etc.) : demandez-lui qui contacter.

En somme, avant de vous lancer dans la construction d’une nouvelle maison, il est primordial de respecter chaque formalité administrative : cela permet de garantir la conformité des travaux et d’éviter des retards.

Obtenir les autorisations d’urbanisme telles que le permis de construire ou le permis d’aménager (pour les espaces non bâtis situés aux abords de monuments historiques ou d’un site patrimonial remarquable) est une étape clé, tout comme le dépôt des formulaires comme le Cerfa.

Enfin, sachez que si vous avez obtenu un permis de construire, mais que vous souhaitez lui apporter des corrections, il vous faudra déposer une demande de permis modificatif.