Non soumis au DPE : que signifie cette mention ?

Lors de la mise en vente ou mise en location d’un bien immobilier, le DPE permet de fournir une estimation de sa consommation d’énergie (production d’eau chaude sanitaire, chauffage, climatisation) et l’émission de gaz à effet de serre. Les deux classements obtenus à l’issue du contrôle effectué par un diagnostiqueur immobilier, professionnel certifié, aident à savoir si un logement est énergivore ou économe en énergie consommée (estimation de son niveau d’isolation) et s’il émet beaucoup de gaz à effet de serre. Ce sont des critères essentiels lorsque vous souhaitez acheter un logement ou un local professionnel, ou lorsque vous cherchez une location car les consommations énergétiques se ressentent sur les factures à payer chaque mois…

D’ailleurs, le DPE est généralement le premier des diagnostics immobiliers obligatoires que les futurs locataires ou acquéreurs analysent. L’étiquette énergie d’un bien doit d’ailleurs être présente sur les annonces immobilières. Alors qu’il n’avait autrefois qu’une valeur informative, il a désormais un caractère opposable pour une maison ou un appartement mis en vente ou en location ! Le DPE entraîne la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier, du bailleur ou du vendeur. Pourtant, certains biens immobiliers ne disposent pas de DPE complété car ils ne sont pas éligibles à ce diagnostic énergétique du fait de leur nature ou de leurs caractéristiques : on dit alors qu’ils sont non soumis au DPE.

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, les logements classés F ou G doivent obligatoirement faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire avant d’être proposés à la vente. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, les ménages réalisant des travaux de rénovation énergétique dans leur logement et souhaitant bénéficier d’aides financières, doivent obligatoirement fournir un DPE. Cela conditionne notamment l’octroi de MaPrimeRénov’.

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Le diagnostic de performance énergétique s’applique aux bâtiments clos et couverts, ce qui exclut d’office les terrains, qui sont toujours dans la catégorie « non soumis au DPE ». En ce qui concerne les bâtiments, les exceptions au caractère obligatoire du DPE sont répertoriées dans l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation :

• les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans : par exemple des maisons témoins ou des pavillons d’exposition pour des programmes immobiliers en vente ou encore des constructions modulaires provisoires ;
• les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² : cela concerne les maisons individuelles ou les dépendances de moins de 50 m²*, mais pas les appartements de moins de 50 m² situés dans un immeuble de logements ;
• le bâti ou les parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation ;
• les bâtiments construits pour le culte : églises, mosquées, synagogues, temples, etc. ;
• les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire ;
• les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou chauffés avec une cheminée à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement ;
• les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés en cumulé moins de quatre mois par an (contrat de location saisonnière, maison de vacances, etc. ).
• les mobil-homes, qui ne sont pas considérés comme des bâtiments selon le Code de la construction et de l’habitation.

*Pour connaître la superficie réelle d’un bien immobilier, le locataire peut demander à consulter le mesurage loi Boutin.

Pour toutes ces situations, nul besoin de contacter des diagnostiqueurs certifiés pour réaliser un diagnostic de performance énergétique !

La règle diffère pour les maisons et les appartements neufs. La réalisation d’un DPE est obligatoire pour tous les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1ᵉʳ juillet 2007.

Dans le cas d’un logement en VEFA, le promoteur immobilier ou le constructeur n’est pas dans l’obligation, contrairement à un achat dans l’immobilier ancien, de fournir le DPE aux acquéreurs du logement dès la signature du contrat de réservation du bien.

Mais il est tout de même obligatoire pour ce type de biens et doit être établi, au plus tard, à la livraison du logement.

En-dehors des cas que nous venons de citer où le DPE est non applicable, le diagnostic DPE est obligatoire pour tous les logements et locaux utilisés dans le cadre d’une activité tertiaire. Ce document doit être fourni au futur locataire ou au futur acquéreur avec tous les diagnostics obligatoires au sein du dossier de diagnostic technique. Ce DDT comprend notamment le diagnostic électricité si l’installation intérieure a plus de 15 ans, le diagnostic loi Carrez dans le cas d’une copropriété, le diagnostic ERP, etc.

Dans le cas où le DPE n’est pas transmis aux locataires ou aux propriétaires occupants alors que le bien est soumis au diagnostic, des sanctions sont prévues.

Les sanctions pour le vendeur

Si le vendeur de la maison ou de l’appartement ne fournit pas le DPE ou s’il ment volontairement à son sujet, par exemple en prétendant que le bien n’y est pas soumis, l’acquéreur peut le poursuivre en justice afin de demander l’annulation de la promesse de vente, de l’acte authentique ou des dommages-intérêts. Le vendeur risque alors jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans de prison.

L’acquéreur a aussi la possibilité de dénoncer le vendeur au service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Les sanctions pour le propriétaire ou le bailleur

Un propriétaire-bailleur risque exactement les mêmes sanctions que le vendeur d’un bien s’il ment à propos du DPE. Seule différence : le locataire peut demander l’annulation du bail ou une diminution du prix du loyer, à la place de l’annulation de la vente ou de dommages et intérêts dans le cas d’un acquéreur.

Les bâtiments en copropriété – dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 – doivent faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique des parties communes. Ce DPE collectif permet de prévoir les travaux de rénovation thermique. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le DPE dans le cadre d’une location.

Les sanctions pour le notaire

Quant au notaire, sa responsabilité peut être engagée s’il a validé la vente du bien en l’absence de DPE (alors que le bien y était soumis) ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur. Les sanctions encourues sont similaires à celles du vendeur : dommages et intérêts en faveur de l’acquéreur, amende de 300 000 €, peine de 2 ans de prison et enquête du service des fraudes de la DGCCRF.

Contrairement au DPE non applicable, qui concerne les biens non soumis au diagnostic de performance énergétique, le DPE vierge concerne les biens soumis à l’obligation du diagnostic. Cependant, la mention DPE vierge implique que le bien en question ne permet pas la réalisation du DPE, par exemple à cause de l’absence de données des consommations réelles et de l’ancienneté de celui-ci (avant 1948). Le contenu du diagnostic vierge est donc non renseigné au niveau des étiquettes climat et énergie.

En fait, la mention « non soumis au DPE » dispense les propriétaires et les bailleurs de faire réaliser un diagnostic alors que le DPE vierge est le fruit d’une impossibilité technique de réaliser ce diagnostic. Toutefois, les deux situations existent légalement et n’empêchent pas la vente ou la location d’un logement.