Diagnostic ERP : obligation, validité, conseils

Avec le Carnet d’Information du Logement CLÉA, vous pouvez regrouper gratuitement tous vos diagnostics immobiliers obligatoires et les consulter à tout moment. Ne prenez plus le risque de perdre vos papiers importants pour la vente ou la location de votre bien immobilier, rassemblez-les au même endroit sur un serveur sécurisé et pérenne !

L’état des risques et pollution (ERP) est un diagnostic immobilier qui regroupe les informations liées aux risques technologiques et naturels et à certains effets de la pollution des sols. Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier (maison ou appartement), l’ERP est transmis aux acquéreurs ou aux locataires par le propriétaire ou le bailleur dans le cadre du dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier regroupe tous les diagnostics obligatoires comme le DPE, le diagnostic assainissement non collectif ou le diagnostic loi Carrez si le logement est situé dans une copropriété. Le DDT est remis au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ou du contrat de location. 

Le diagnostic ERP, qu’est-ce que c’est ?

L’ERP informe les futurs occupants d’un logement des risques naturels, miniers et technologiques auxquels ces derniers sont exposés. Cela comprend par exemple les inondations, les avalanches, les incendies de forêts, les accidents industriels, les expositions nucléaires, les risques sismiques et miniers, et désormais les risques liés au gaz radon. Le diagnostic ERP est encadré par l’article L125-5 et l’article R125-24 du code de l’environnement. 

L’ERP remplace l’ancien ESRIS

Le 1^er janvier 2018, l’ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols) a remplacé le diagnostic ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques) pour intégrer la prise en compte de la pollution des sols.

En août 2018, l’ESRIS a ensuite été remplacé par l’ERP, à l’occasion de l’ajout de la présence du bien immobilier situé dans une zone à potentiel risque radon, un gaz toxique présent dans le sol de plusieurs régions françaises et qui peut s’infiltrer dans l’air intérieur. 

Depuis le 1^er janvier 2020, dans le cadre de la vente d’un terrain non bâti constructible, l’ERP doit également contenir l’étude de sol géotechnique préalable. Celle-ci identifie les risques géotechniques d’un terrain et définit des principes généraux de construction permettant de les prévenir.  

L’étude géotechnique consiste à analyser le sol afin d’anticiper tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols, c’est-à-dire au retrait et gonflement des argiles. Sa durée de validité est de 30 ans. Elle doit permettre d’affiner l’évaluation du risque à l’échelle du terrain. 

L’état des risques et pollutions est un diagnostic immobilier obligatoire lors de la vente ou de la mise en location de tous biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, se situant dans une zone définie :

• Zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels (PPRN), miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT) prescrit ou approuvé par le préfet,
• zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 (les plus élevés),
• zone de radon niveau 3 (le plus élevé).

Pour savoir si le bien concerné se trouve sur une zone à risque, rendez-vous sur le site Géorisques.

Dans un premier temps, le diagnostic ERP sert à vérifier que le bien immobilier est situé dans le périmètre du plan de prévention des risques (PPR), PPRN, PPRM ou PPRT.

S’il est bien situé dans l’une de ces zones, alors l’ERP sert à renseigner le futur occupant ou acquéreur du bien sur le statut de ce PPR et à savoir si des travaux liés aux risques de pollution sont prévus pour le bien. Ces informations sont essentielles pour informer les différents partis des risques auxquels ils s’exposent.

Un acheteur non averti de ces risques peut décider de faire annuler la vente par le juge d’instance. Il a aussi le droit de demander une diminution du prix de vente du bien. S’il considère avoir été mis en danger, il peut également saisir le juge et engager une procédure pour vices cachés contre le vendeur.

Le diagnostic ERP peut être réalisé par le propriétaire du bien ou par un professionnel du diagnostic immobilier.

Le diagnostiqueur recherche les risques identifiés par les autorités en étudiant et en vérifiant :

• les plans de prévention des risques naturels, miniers et technologiques,
• le niveau de classement de la commune où est situé le bien sur la carte de zones de sismicité,
• la présence et la délimitation des secteurs d’information des sols à proximité du bien.

Ces informations sont retranscrites dans le formulaire réglementaire de l’ERP et accompagnées des extraits de cartographie pour permettre de localiser le bien vis-à-vis des risques.

La durée de validité du diagnostic ERP est de 6 mois. Si la réglementation change ou que le plan de prévention évolue avant la fin des 6 mois, le diagnostic ne sera alors plus valable.

En cas d’absence d’état des risques et pollution ou d’erreur dans son contenu, l’acquéreur ou le locataire peut demander par voie judiciaire l’annulation de la vente ou de la signature du bail. À ce moment-là, la responsabilité civile ou pénale du responsable de l’exécution du diagnostic est engagée (vendeurs, bailleurs ou mandataires de vente ou de location).

Si vous faites réaliser l’ERP par un diagnostiqueur, celui-ci peut fixer son tarif librement. Il n’existe pas de règle ni de seuil pour encadrer les prix des diagnostics techniques immobiliers.

N’hésitez pas à demander plusieurs devis pour faire réaliser un diagnostic ERP au juste prix.

L’ERP peut être établi librement et gratuitement par le propriétaire, sans l’aide d’un professionnel. Sa rédaction ne requiert aucune certification, le document CERFA de l’ERP peut être téléchargé par tout le monde et les informations qui le complètent se trouvent sur les sites officiels des institutions, notamment Géorisques. Cependant, il est préférable de le faire réaliser par un professionnel pour éviter tout problème en cas de litige.

Certains diagnostiqueurs certifiés proposent de réaliser l’ERP gratuitement en l’incluant dans un forfait comprenant tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Ce dernier est notamment composé d’un diagnostic plomb, d’un diagnostic gaz, d’un DPE et d’un diagnostic amiante de l’installation intérieure. Notez que depuis le 1^er avril 2023, les logements classés F ou G doivent obligatoirement faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire avant d’être proposés à la vente.