Pascal BOULANGER, président de la FPI : « Le logement neuf au cœur des défis environnementaux et sociétaux »

Beaucoup a été fait au cours des dernières décennies pour accompagner, protéger et améliorer le bien-être des occupants des logements que nous mettons sur le marché.

L’une des avancées remarquables a porté sur le confort thermique. Nous sommes passés de la fenêtre simple vitrage à des baies en double vitrage isolant apportant un bien meilleur confort. Outre sa sobriété énergétique, un logement neuf est en effet conçu pour éviter une « surchauffe » en été (confort d’été) tout en restant bien chauffé et isolé en hiver.

Le confort acoustique est également à souligner : les logements neufs doivent satisfaire à des exigences qui se sont renforcées en termes d’isolation phonique pour offrir à l’acquéreur un logement isolé des bruits extérieurs.

L’autre avancée majeure a été la division par trois des consommations énergétiques par rapport à la moyenne du parc existant, ce qui fait des acteurs du logement neuf les premiers de cordée européens de la performance énergétique et carbone des bâtiments.

Par ailleurs, aujourd’hui, un logement neuf bénéficie d’un agencement optimisé des volumes pour profiter de chaque espace. La surface habitable est ainsi réellement exploitée, au contraire, la plupart du temps, des logements anciens. L’acquéreur peut aussi participer à un aménagement adapté à ses besoins et personnalisé dans le respect des normes de construction. Les logements neufs sont ainsi de plus en plus modulables.

Aux innovations permanentes dans les procédés constructifs s’ajoute une prise de conscience aigüe de nos ressources naturelles. Ainsi, il faut saluer la volonté affirmée des promoteurs immobiliers de reconstruire la ville sur la ville et de limiter l’artificialisation des sols. Aujourd’hui, il est notable de constater que près de 87% des opérations immobilières de logements collectifs sont réalisées sur des sols déjà artificialisés. Cette sobriété foncière participe de la qualité de l’habitat tant le critère environnemental devient prégnant. Elle est aussi une réponse au souhait des Français de limiter leurs déplacements domicile-travail.

Il ressort d’une étude indépendante publiée cet été par EY et la fondation Palladio que 90% des promoteurs interrogés considèrent que leur priorité est « d’adapter les villes et le bâti aux conséquences du changement climatique ».

A cet égard, un des prochains grands enjeux devant nous sera la maîtrise de l’eau, ressource précieuse qu’il nous appartient de préserver. Nous travaillons d’ores et déjà à adapter nos procédés constructifs et la consommation des bâtiments aux risques de sécheresse. Cela participera de la qualité de l’habitat dans les années à venir.

Ma vision importe moins que celle de nos clients, usagers des logements que nous produisons !

Contrairement à certaines idées reçues, nous construisons pour durer : des logements de qualité, adaptés aux besoins de nos concitoyens et répondant aux enjeux du changement climatique. La Cour des comptes l’a rappelé dans son dernier rapport d’évaluation du dispositif Pinel.

Aujourd’hui, toutes les enquêtes plébiscitent le logement neuf en termes de confort et de performance énergétique. C’est un satisfecit qui nous oblige et nous encourage à progresser encore tout en conservant un logement abordable pour l’acquéreur.

Les logements s’ouvrent de plus en plus vers l’extérieur, soit avec des balcons ou des terrasses, mais aussi avec des espaces partagés.

Les promoteurs connaissent leurs clients et leurs attentes : à chaque fois que cela est possible en extérieur, ils préservent la nature existante ou configurent les bâtiments afin d’offrir, parfois plus que l’existant, des espaces verts aux usagers.

Bien sûr, faut-il le rappeler, le logement neuf répond aux besoins d’adaptation au vieillissement et aux personnes à mobilité réduite.

Les promoteurs immobiliers pourraient et voudraient répondre encore davantage aux besoins exprimés par la population. Malheureusement, l’empilement des normes et des réglementations est souvent contreproductif et conduit à limiter l’innovation et la possibilité de construire en fonction des attentes de nos concitoyens. Les critiques formulées naissent le plus souvent de ces contraintes réglementaires ou fiscales qui s’imposent à l’acte de construire sans la souplesse nécessaire.

J’ai coutume de dire que le mieux est l’ennemi du bien. C’est particulièrement vrai de notre système normatif. Le « toujours plus » fait de la France le meilleur élève européen en matière de taxinomie, mais est-ce la priorité de nos concitoyens, qui peinent tant à se loger ?

La création de QUALITEL correspondait à un besoin de standardisation et de partage des bonnes pratiques afin de progresser sur la qualité et la performance des ouvrages.

Cette organisation a accompagné les évolutions réglementaires en avance de phase avec l’État qui associait des contreparties financières à ces efforts consentis par les opérateurs comme cela s’est produit lors de la décennie précédente afin d’accompagner l’arrivée de la RT 2012.

Aujourd’hui, dans l’environnement des règlements et directives européens, QUALITEL doit par exemple accompagner les acteurs dans la certification des données exigées pour l’établissement des rapports extra financiers, car l’heure n’est plus à la surenchère.

Par ailleurs, QUALITEL contribue de plus en plus à la reconnaissance des signes de qualité pour l’ensemble des parties prenantes, mais aussi et surtout pour le grand public. C’est autour de cette mission que la valorisation de la qualité des ouvrages doit se développer, avec des outils comme CLÉA par exemple.

Une nouvelle séquence politique s’ouvre. Jusqu’à présent, toutes nos propositions se sont fracassées sur le mur des certitudes du président de la République, qui estime que le seul moyen de sortir de la crise du logement est de faire souffrir les promoteurs et tous ceux qui contribuent à l’acte de construire pour que les prix baissent.

Nous n’avons pourtant eu de cesse de rappeler à nos dirigeants politiques que les prix des logements neufs étant techniques, ceux-ci ne pouvaient pas baisser. Après deux années de confrontation, les prix, comme nous l’annoncions, sont restés stables et la correction s’est faite par les volumes avec une baisse de plus de 50%. Quelle industrie pourrait encaisser une telle chute de son activité sans que personne, au plus haut sommet de l’État, ne s’en émeuve ni ne s’en préoccupe ? Heureusement, le Parlement a pris la mesure de la crise du logement subie par nos concitoyens : ceux qui ont besoin de se loger et ceux qui, par leur activité économique, créent de l’emploi non délocalisable et font vivre les territoires.

Dans sa déclaration de politique générale et à quelques jours de l’ouverture des débats sur le PLF 2025, le Premier ministre a annoncé la mise en œuvre de mesures rapides pour relancer l’investissement locatif et l’accession à la propriété avec des évolutions sur le PTZ.

Il s’est dit prêt à faire évoluer de manière pragmatique et différenciée la réglementation ZAN pour répondre aux besoins essentiels de l’industrie et du logement. De même, il a pris acte de la nécessité de simplifier au maximum les normes qui pèsent sur la construction des logements neufs. Des bases, encourageantes, sont posées. Elles correspondent à certaines de nos demandes urgentes, mais nous attendons maintenant la concrétisation de ces annonces.

Il ne faut cependant pas occulter la nécessité de redonner envie aux maires de délivrer des permis de construire, notamment à l’approche des échéances municipales. Nous avons des propositions en ce sens, en fléchant une partie de la TVA immobilière vers les communes bâtisseuses au-delà d’un certain seuil de constructions nouvelles. Dans ce calcul, les communes et l’État sont gagnants en termes de recettes.

Sur l’investissement locatif, nos propositions sont connues et leurs traductions législatives prêtes. Les investisseurs particuliers jouent un rôle essentiel dans l’amorçage de nos opérations. Sans eux, il devient presque impossible de boucler les réservations nécessaires à l’obtention des financements et de la GFA. Ils sont aussi une réponse à la crise sans précédent de l’offre locative abordable que rencontre notre pays.

Depuis plus d’un an et demi, nous souhaitons une mesure d’exonération partielle des droits de succession ou de donation pour l’achat d’un logement neuf, sous conditions. Le Parlement semble vouloir se saisir du sujet lors de l’examen du PLF 2025 : c’est une bonne nouvelle !

Sur la simplification, nous portons depuis l’été, avec l’ensemble des membres de l’Alliance pour le Logement, plus d’une cinquantaine de mesures de simplification. Nous allons naturellement les exposer aux équipes qui accompagnent le Premier ministre et la ministre du Logement et de la Rénovation Urbaine. Ces mesures ne coûtent rien à personne, ce n’est que du bon sens et de l’efficacité.