À quelle offre correspond le logement intermédiaire ?
Le logement intermédiaire répond à un besoin grandissant dans les zones tendues, ces zones où l’on constate un écart important entre les loyers réglementés et les loyers libres. Cet écart est fort en Île-de-France et de fait, cela exclut du marché locatif une bonne partie de la population, dont les revenus sont à la fois trop importants pour bénéficier d’un logement social et trop modestes pour pouvoir se loger confortablement dans un secteur proche des transports et des bassins d’emplois. Cette classe dite moyenne est en général plutôt jeune et constituée d’une cellule familiale de petite taille.
La région Île-de-France reste une région attractive, accueillant plus de 50 000 nouveaux habitants chaque année. 80 % des nouveaux entrants ont moins de 40 ans et 85 % de nos 100 000 locataires travaillent, pour au moins un membre du foyer, dans une entreprise qui cotise au 1 % logement.
Les besoins en matière de logements intermédiaires sont donc forts et nous nous employons chaque jour à y répondre.
Quelles sont les attentes de vos locataires en matière de qualité de logement ?
C’est intéressant en effet de comparer et analyser les attentes des locataires du logement intermédiaire, libre ou social. Nos locataires n’ont pas toujours conscience de vivre dans un appartement à loyer réduit par rapport au marché et ils ont de ce fait des attentes proches de ceux du privé.
Quelles attentes donc ? La localisation bien sûr. Mais aussi la configuration spatiale des lieux. Au-delà de la taille de l’appartement, ils sont attentifs à la luminosité, la hauteur sous plafond, l’épaisseur des cloisons, l’équipement de la cuisine, etc.
Autre attente particulière : la maintenance des parties communes. Le fait que l’immeuble soit géré par un bailleur institutionnel entraîne une attente de gestion irréprochable (propreté des parties communes, suivi des réponses, réactivité, etc.).
Et bien sûr, les attentes sont fortes en termes de performance thermique des logements et de niveau de charges, et prennent une dimension toute particulière en ce moment d’explosion des coûts de l’énergie.
D’abord d’un point de vue économique, nous mesurons la très forte inquiétude des locataires et l’impact sur leur pouvoir d’achat ; ensuite d’un point de vue écologique, la performance énergétique du logement est de plus en plus regardée par les nouveaux entrants dans nos logements. C’est la raison pour laquelle nous portons encore plus d’attention sur les logements que l’on acquiert et que l’on construit, mais j’y reviendrai.
Sobriété énergétique, cadre de vie, construction bas carbone… comment appréhendez-vous ces nouveaux enjeux qui impactent fortement le secteur ?
Depuis le 1er janvier, nous avons enrichi notre plan stratégique, élaboré en 2018, à la lumière du contexte inédit que traverse le secteur du logement, et avec une volonté réaffirmée de développer massivement de nouveaux logements intermédiaires.
Parmi les enjeux bien sûr, la performance énergétique de nos nouveaux logements. Nous avons renforcé sensiblement nos critères d’exigences, en proposant des logements avec étiquettes A ou B. Ce sont autant de facteurs d’attractivité et de compétitivité importants. Cela concerne autant la construction que la gestion.
En matière de construction ou acquisition, cela nous pousse à utiliser le plus possible des matériaux biosourcés. Dans ce domaine, les choses évoluent beaucoup, même si le béton reste encore très utilisé. Il faut selon moi avoir une approche équilibrée. Personnellement, je ne crois pas à la construction tout bois ; il faut trouver des modèles nous permettant de panacher nos matériaux de construction, en bois, terre crue, brique, pierre de taille et béton qui évoluent vers une composition bas carbone.
Pour atteindre cet objectif, il faut accompagner et structurer les filières, en lien avec les filiales d’Action Logement, et nos partenaires promoteurs. Pour cela, il faut anticiper et structurer la demande, de manière à permettre à nos fournisseurs en matériaux d’avoir de la visibilité sur plusieurs années sur leurs commandes et ainsi les aider à investir dans des unités de production performantes, dans des carrières, dans des filières de production de bois, etc. Le sujet n’est pas tant de réaliser des économies d’échelle que de permettre aux filières d’investir pour pouvoir tout simplement développer durablement des outils de production innovants. Ouvrir une carrière coûte très cher, un producteur ne le fera que s’il a la garantie de pouvoir l’exploiter plusieurs années. C’est pareil pour le bois, nos filières ne sont pas assez structurées et cela nous oblige trop souvent à l’importer. De la même manière, la réalisation de béton bas carbone nécessite beaucoup d’investissement en recherche et développement, investissement qui ne pourra s’engager qu’avec une visibilité sur de gros volumes d’affaires à venir.
En matière de gestion, je me méfie des effets de bascule très rapides. Aujourd’hui, plus personne ne veut investir dans du gaz. Certes, il faut réduire sensiblement la part de chauffage au gaz mais gardons à l’esprit que nous allons faire des progrès en matière de gaz vert notamment. Pour moi, l’alternative, c’est le raccordement progressif aux réseaux de chauffage urbain et à la géothermie. C’est le défi de demain. Bien sûr en tant que bailleur, nous n’avons pas directement la main sur ce sujet. Mais les collectivités doivent s’en saisir et l’État doit les aider à développer les infrastructures nécessaires.
Au-delà du mode de chauffage lui-même, nous travaillons sur son pilotage plus fin et en temps réel, grâce aux outils numériques. Nous menons des expérimentations très prometteuses, que nous allons progressivement généraliser. L’objectif est d’étendre un pilotage numérique du chauffage, gaz ou électricité, très fin, appartement par appartement, via des applications que nous développons avec des startups comme Tiko. Elles nous permettent d’identifier les dysfonctionnements, des différentiels au sein d’un immeuble, et de régler au mieux les températures, au plus près des besoins. Nous gagnons ainsi entre 15 et 35 % de consommation ! C’est du gagnant-gagnant car la baisse de consommation entraîne une baisse de charges pour les locataires.
La certification des logements est-elle un levier pertinent pour répondre à ces nouveaux enjeux et aux exigences de la taxinomie européenne ?
De manière générale, nous avons besoin d’objectiver les choses, les enjeux et bien sûr les résultats. Et c’est d’autant plus vrai en matière de performance énergétique où les critères et les outils évoluent très vite. On a besoin de consolider les méthodologies pour que l’on parle le même langage, bailleurs, promoteurs, investisseurs et pouvoirs publics, de manière à garantir collectivement aux locataires des logements de qualité, et ce, sans qu’il y ait d’effet d’aubaine.
De ce point de vue, les certifications sont essentielles et nous aident à avancer et piloter notre propre performance. Elles nous permettent aussi d’avoir un cadre pour répondre aux nouveaux enjeux de taxonomie européenne.
Les certifications des immeubles répondent également à une attente de nos différentes parties prenantes (prêteurs, investisseurs, locataires, agences de notation financière et extra-financière…). Les certifications permettent à in’li d’objectiver vis-à-vis de ses parties prenantes la qualité des immeubles engagés. Ces certifications nous permettent aussi d’affiner la connaissance de notre patrimoine.
Mais si elles sont indispensables, nous devons en revanche aller plus loin. Finalement, c’est une fois la certification acquise que le travail commence ! Nous devons évaluer sans cesse ce que l’on fait.
Au-delà du logement lui-même, la qualité de vie peut-elle être appréhendée à une échelle plus globale, en termes d’aménagement urbain par exemple ?
C’est pour moi un point essentiel. On a trop tendance encore aujourd’hui à construire du logement sans se soucier de ce qu’il y a autour, alors que le cadre de vie est partie intégrante de la qualité de logement habité. Nous le savons tous, le logement perd de la valeur s’il n’est pas bien inséré dans la ville.
Bien sûr, cette compétence relève en premier lieu des communes et des aménageurs, mais je pense que les bailleurs ont aussi une responsabilité. On le constate tous les jours si on regarde notre patrimoine historique qui a parfois été « posé » sur le territoire sans vision d’ensemble, ce qui aujourd’hui nous oblige à recréer des coutures avec l’environnement existant. Cela passe quelques fois par des opérations lourdes de démolition/reconstruction et d’aménagement de l’espace public. Dans les faits, progressivement, nous faisons un travail d’aménageur. Autant l’anticiper !
Car contrairement à un promoteur, un bailleur est là pour longtemps et j’estime que quand on construit un logement, nous avons une responsabilité vis-à-vis du territoire puisque nous allons ensuite en assurer la gestion. Pour cela, le bailleur doit s’inscrire dans les orientations d’aménagement de la commune, ce qui implique des échanges très en amont avec les élus locaux avant de débuter une opération. Cela permet de répondre aux besoins du territoire, de nouer un partenariat de confiance avec les collectivités qui doivent être rassurées et, à terme, de faciliter la gestion d’un patrimoine qui sera pleinement intégré dans son environnement et qui correspondra aux attentes de ses occupants.
Je souhaite inscrire in’li comme un partenaire de long terme, qui apporte concrètement sa pierre à l’aménagement du territoire !
