Un grand quotidien illustrait encore récemment un article sur le logement social par une photo de tour des années 70. Cette image vous paraît-elle encore d’actualité ?
En tant que producteur de logements sociaux, cette image encore véhiculée me choque. Rappelons-nous que, dans les années 70, construire des grands ensembles était particulièrement moderne. Cela a apporté une vraie qualité de vie, et répondait à l’insalubrité des appartements de l’époque et aussi à leur suroccupation.
Loin de cette image, nous faisons maintenant des logements de grande qualité technique qu’elle soit acoustique, thermique ou environnementale et avec des espaces plus petits, tout simplement parce que la taille de la cellule familiale se réduit dans le temps. L’image stigmatisante des banlieues dortoirs, où règne l’insécurité, n’est pas le quotidien de la production actuelle de logements sociaux !
Aujourd’hui, on ne construit plus d’ensembles de grande hauteur, rejetés par les Français, alors que c’est pourtant la seule solution pour répondre aux objectifs de « zéro artificialisation » des sols.
QUALITEL a permis d’augmenter la qualité technique des logements donc la qualité de vie des locataires.
Quels sont les différents leviers qui ont permis au parc social d’améliorer la qualité des logements ces dernières décennies ?
C’est toute la dimension des normes qui ont permis d’augmenter la qualité technique des logements et auxquelles QUALITEL a grandement participé : le traitement de l’air par la VMC par exemple, l’isolation thermique grâce à des nouveaux matériaux performants, ou encore le traitement acoustique. Les normes mais aussi les certifications ont donc fortement augmenté la qualité des logements et donc la qualité de vie des locataires.
La crise sanitaire a fait apparaître de nouveaux besoins en matière d’espaces extérieurs privatifs ou partagés et d’organisation des parties communes. Il y a 10 ans, les clients ne demandaient pas de balcon, notamment en Île-de-France. Aujourd’hui si !
Nos logements prennent donc en compte les nouveaux modes de vie : familles plus petites du fait de l’augmentation des familles monoparentales, maintien des jeunes adultes célibataires dans leur appartement et des personnes âgées qui vivent de plus en plus longtemps dans leur logement. On a une population qui évolue plus vite que notre parc de logements dont le renouvellement (2 % par an) n’est pas assez rapide. Et ce, d’autant plus que ce parc de logement n’est pas forcément situé au bon endroit, et ne répond plus aux besoins. Il suffit d’aller par exemple dans l’est de la France pour croiser des villes ou des villages qui sont un tiers vides. Il y a du stock de logements mais qui ne correspond plus aux attentes des Français. À nous de faire évoluer notre parc !
Autre aspect de la qualité de vie, les espaces extérieurs et la résidentialisation des immeubles. C’est un vrai débat. Comme vous le savez, on ne fait pas du logement tout seul, c’est un travail d’équipe avec l’opérateur, le propriétaire du terrain, mais aussi avec les élus locaux qui vont délivrer le permis de construire ou encore les ABF.
La vision que l’on a du logement pour nos clients, qu’ils soient locataires ou accédants, n’est pas forcément la même que celle des différents intervenants. Pour ma part, j’ai une vision plutôt anglo-saxonne du sujet, et je pense qu’il faut laisser libre accès à ces espaces verts extérieurs, de manière à avoir une certaine perméabilité entre l’immeuble que l’on construit et la ville. Or, nous pourrons être obligés de fermer les espaces pour ne pas avoir de problème de sécurité ou supprimer les espaces privatifs extérieurs. Ces obligations limitent, je trouve, le côté esthétique. Par exemple, les jardins ne sont plus nécessairement accessibles à toute la copropriété, et ils deviennent des jardins d’agrément qui ce ne sont plus des lieux de vie, des traits d’union avec la ville.
Quelles sont les innovations portées par votre groupe pour améliorer la qualité de vie de vos locataires ?
Notre objectif bien sûr c’est de diminuer la facture des charges locatives pour nos résidents tout en améliorant leur qualité de vie.
L’enjeu majeur, c’est le montant des charges.
Pour cela, nous avons mis en place un grand plan d’entretien de notre patrimoine notamment en matière de performance énergétique. On fait en sorte que notre patrimoine réponde aux critères D et C et avons établi une cartographie complète de notre parc pour une meilleure visibilité.
Nous travaillons aussi sur la consommation d’eau, en sensibilisant nos locataires mais aussi en travaillant davantage sur la détection des fuites.
Enfin, nous menons une politique de négociation des achats de fluides volontariste, et échangeons avec les fournisseurs pour minimiser l’impact d’achat. Pour cela, nous faisons partie du groupe « Habitat Réuni », qui permet de mutualiser et grouper certains types d’achat de fournitures.
En votre qualité de bailleur social, comment le Groupe Gambetta assure le maintien de la qualité dans le temps de son patrimoine ? Comment la rénovation, enjeu majeur du secteur du logement, est-elle appréhendée ?
Un travail de rénovation important est mené mais il est appréhendé différemment d’une région à l’autre car notre patrimoine est très varié. À Nantes par exemple, où notre patrimoine est récent, il y a moins de travaux de rénovation à engager, c’est bien normal. Sur les maisons individuelles, cela s’illustre plutôt par des actions de formation et de sensibilisation de nos locataires. En revanche, les enjeux sont tout autres sur le logement collectif en Île-de-France où nous gérons de grosses résidences. Nous y menons un travail de rénovation récurrent !
La crise sanitaire nous a tous collectivement obligés à nous réinventer, à nous adapter aux nouveaux besoins de nos locataires.
La force de notre groupe c’est de pouvoir s’adapter à tout type de situation, à tout type de population. Pour l’illustrer, permettez-moi de citer une action récemment menée qui me tient particulièrement à cœur. Nous avons dans le 13ème arrondissement de Paris, Porte d’Ivry, une résidence étudiante qui, dès l’annonce du confinement, s’est retrouvée vidée de ses occupants. Le Conseil d’Administration a décidé de la mettre gracieusement à la disposition du Samu social pour héberger des personnes à la rue, de mars à septembre 2020. Bien sûr, ce fut un manque à gagner important pour le groupe (350 000 euros) mais cela a donné du sens à notre action en tant que bailleur et plus largement de manière collective, dans une période si troublée et difficile. C’est aussi cela apporter de la qualité de vie au plus grand nombre.
